ซื้อคอนโดต้องเช็กอะไร ก่อนวางเงินและก่อนโอน

แยกสิ่งที่ต้องตรวจตามจังหวะการตัดสินใจ

ก่อนนัดดู ให้ตัดห้องที่ไม่ผ่านงบ ทำเล ขนาด และเงื่อนไขที่ขาดไม่ได้ออกก่อน ตอนดู ให้ตรวจสิ่งที่ภาพประกาศยืนยันไม่ได้ เช่น สภาพห้อง เสียง ทางเข้าออก และทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนก่อนวางเงินหรือโอน ให้ตรวจชื่อคู่สัญญา รายละเอียดห้อง เอกสาร ค่าใช้จ่าย และหน้าที่ของแต่ละฝ่าย

ห้องใหม่จากโครงการกับห้องมือสองมีจุดตรวจไม่เหมือนกัน ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเผยแพร่คำแนะนำของกรมที่ดินเมื่อ 4 สิงหาคม 2568 โดยแยกเรื่องโครงการและแบบสัญญาออกจากจุดตรวจห้องมือสอง เช่น สภาพห้อง หนี้ค้างชำระ และหนังสือรับรองการปลอดหนี้

ก่อนนัดดู กำหนดงบและเงื่อนไขที่ใช้ตัดตัวเลือก

ทำตารางงบโดยมีอย่างน้อย 6 ช่อง: รายการ ผู้เรียกเก็บ ฐานคำนวณ วันที่ต้องจ่าย ผู้รับผิดชอบ และหลักฐาน ใช้เฉพาะตัวเลขจากประกาศ เอกสารโครงการ ผู้ขาย นิติบุคคลอาคารชุด ผู้ให้สินเชื่อ และสำนักงานที่ดินที่ตรวจสอบได้ ช่องใดยังไม่มีหลักฐานให้เขียนว่า “ยังไม่ยืนยัน”

จากนั้นกำหนดเงื่อนไขที่ไม่ผ่านแล้วต้องตัดออก เช่น ระยะทางที่ยอมรับได้ จำนวนห้อง ที่จอดรถ การเลี้ยงสัตว์ หรือข้อบังคับที่กระทบการอยู่อาศัย การคัดแบบนี้ช่วยให้การนัดดูเป็นการตรวจตัวเลือกที่ผ่านโจทย์แล้ว ไม่ใช่ตัดสินใจเพราะภาพหรือคำโฆษณา

ซื้อคอนโดมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ให้แยกเป็น 4 ก้อน

ก้อนที่ 1 คือเงินที่ผูกพันก่อนโอน เช่น เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ หรือเงินมัดจำ ยอด วันจ่าย เงื่อนไขคืนเงิน และผลเมื่อกู้ไม่ผ่านต้องอ่านจากเอกสารของห้องนั้น ไม่ใช้ตัวเลขเฉลี่ยจากโครงการอื่น

ก้อนที่ 2 คือค่าใช้จ่ายในวันจดทะเบียน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน และถ้ามีสินเชื่ออาจมีค่าจดทะเบียนจำนอง รวมถึงรายการภาษีหรืออากรที่เกิดในธุรกรรม ให้ขอรายการแยกว่าคำนวณจากฐานใด ใครมีหน้าที่ และคู่สัญญาตกลงให้ใครรับผิดชอบก่อนวางเงิน

ก้อนที่ 3 คือเงินที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน หรือยอดตามมติและข้อบังคับของอาคาร ต้องยืนยันอัตรา รอบเรียกเก็บ ยอดค้าง และผู้รับผิดชอบจากนิติบุคคลกับเอกสารของห้อง ไม่สรุปจากข้อมูลของคอนโดอื่น

ก้อนที่ 4 คือค่าใช้จ่ายจากสินเชื่อและหลังรับห้อง เช่น รายการที่อยู่ในข้อเสนอสินเชื่อ ค่าขนย้าย ตกแต่ง ซ่อม และค่าใช้จ่ายประจำหลังเป็นเจ้าของ กรมที่ดินมีเครื่องคำนวณค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมสำหรับประมาณการเบื้องต้น แต่ยอดสุดท้ายยังต้องยืนยันจากสำนักงานที่ดินและหน่วยงานที่เรียกเก็บตามกรณีจริง

ซื้อคอนโดต้องดาวน์เท่าไหร่ ให้คำนวณจากวงเงินกู้จริง

ไม่มีเปอร์เซ็นต์เงินดาวน์เดียวที่ใช้ได้กับทุกห้องและผู้กู้ ให้เริ่มจากราคาซื้อขายตามสัญญา แล้วขอวงเงินสินเชื่อที่ผู้ให้กู้ยืนยันว่าจะเบิกชำระราคาห้องนั้นเป็นลายลักษณ์อักษร เงินที่ต้องชำระราคาด้วยตัวเองคือส่วนต่างระหว่างราคาซื้อขายกับวงเงินดังกล่าว จากนั้นหักเฉพาะเงินจอง เงินทำสัญญา หรือเงินดาวน์ที่เอกสารยืนยันว่าได้นำไปชำระราคาซื้อขายแล้ว เพื่อหายอดที่ยังเหลือก่อนโอน แล้วแยกค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน นิติบุคคล และหลังรับห้องออกจากราคาซื้อขาย ไม่รวมทุกอย่างเป็นคำว่าเงินดาวน์ก้อนเดียว

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ให้ขยายการผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% ชั่วคราว สำหรับกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก โดยใช้กับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570

คำว่าเพดาน LTV 100% ไม่ควรถูกตีความว่าได้รับอนุมัติเต็มราคาซื้อขายโดยอัตโนมัติ เพราะประกาศกำหนดเพดานการกำกับ ขณะที่ ธปท. ระบุว่าสถาบันการเงินยังระมัดระวังการให้สินเชื่อ ก่อนวางเงินจึงต้องยืนยันทั้งมูลค่าหลักประกัน วงเงินอนุมัติ เงื่อนไขเบิกจ่าย และกำหนดวันทำสัญญากู้กับผู้ให้กู้จริง หากยังมีเพียงวงเงินที่คาดไว้ ให้บันทึกยอดเงินที่ต้องออกเองว่า “ยังไม่ยืนยัน”

ตอนดูห้อง ตรวจทั้งภายในห้องและทรัพย์ส่วนกลาง

งานวิจัยเรื่องการตรวจห้องชุดก่อนรับโอนซึ่งเผยแพร่ปี 2565 แบ่งพื้นที่ตรวจเป็นห้องนั่งเล่น ห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว และระเบียง พร้อมหมวดงาน เช่น พื้น ผนัง ฝ้า ประตู หน้าต่าง ระบบไฟฟ้า ประปา ระบายน้ำ สุขภัณฑ์ และเฟอร์นิเจอร์ ผู้ซื้อจึงควรทดสอบการใช้งานจริง ไม่ใช่ดูความเรียบร้อยด้วยสายตาอย่างเดียว

นอกห้อง ให้ตรวจสิ่งที่มีผลต่อการอยู่จริง เช่น ทางเข้าออก ลิฟต์ ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย และสภาพทรัพย์ส่วนกลาง สำหรับห้องมือสอง คำแนะนำของกรมที่ดินให้ตรวจทั้งสภาพห้อง ทรัพย์ส่วนกลาง การบริหารของนิติบุคคล วิธีเก็บค่าส่วนกลาง และข้อบังคับอาคาร

ก่อนวางเงิน ให้ข้อมูลคน ห้อง และสัญญาตรงกัน

ถ้าเป็นห้องมือสอง ให้ตรวจว่าผู้ขายเป็นใคร รายละเอียดห้องในเอกสารตรงกับห้องที่ดูหรือไม่ และสัญญาระบุราคา วิธีชำระเงิน วันโอน ของที่รวมในการขาย ค่าใช้จ่ายของแต่ละฝ่าย และผลเมื่อฝ่ายใดผิดสัญญาไว้อย่างไร ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุจุดตรวจเหล่านี้ไว้ในคำแนะนำสำหรับบ้านและคอนโดมือสอง

ถ้าเป็นห้องใหม่จากโครงการ ให้ตรวจเอกสารและแบบสัญญาที่ใช้กับกรณีนั้น รวมถึงเก็บโบรชัวร์และข้อความโฆษณาที่เกี่ยวข้องไว้ กรมที่ดินแนะนำให้ตรวจแบบสัญญาจะซื้อจะขาย เงื่อนไขวันโอน การยกเลิก และภาระค่าใช้จ่ายก่อนวางเงิน

ห้องมือสองต้องขอข้อมูลนิติบุคคลและหนังสือปลอดหนี้

สำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม สาขาสามพรานเผยแพร่เมื่อ 11 พฤษภาคม 2569 ว่า การจดทะเบียนโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง โดยเอกสารนี้ยืนยันเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด

เจ้าของร่วมเป็นผู้ยื่นคำร้องต่อนิติบุคคลอาคารชุด และเมื่อไม่มีหนี้ค้าง ผู้จัดการหรือกรรมการที่ทำหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองภายใน 15 วันนับแต่ได้รับคำร้อง ผู้ซื้อจึงควรถามขั้นตอนและรายการเอกสารจากนิติบุคคลของอาคารนั้น แล้วกำหนดวันยื่นคำร้องให้สัมพันธ์กับวันนัดโอน แทนการรอขอเอกสารในวันท้าย ๆ

ก่อนวางเงิน ให้ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าผู้ขายต้องยื่นคำร้องเมื่อใด ใครเป็นผู้ชำระยอดที่นิติบุคคลแจ้ง และต้องส่งหนังสือรับรองให้ตรวจภายในวันใด จากนั้นเทียบชื่อเจ้าของ เลขห้อง และยอดที่ใช้ปิดบัญชีกับเอกสารซื้อขายของห้องจริง หากข้อมูลไม่ตรงกันหรือยังไม่มีหลักฐานรับคำร้อง ให้เลื่อนการผูกพันจนกว่าจะกำหนดวิธีแก้ได้

อย่าใช้หนังสือฉบับนี้แทนการตรวจทุกเรื่อง ให้ถามนิติบุคคลแยกเรื่องค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ค่าใช้จ่ายหรือมติอื่นที่เกี่ยวข้อง ข้อบังคับ และขั้นตอนที่ผู้ซื้อจะต้องรับช่วงต่อ หากข้อมูลส่วนใดยังไม่ชัด ให้ระบุในสัญญาว่าใครต้องจัดการและต้องเสร็จก่อนวันใด

ก่อนโอน ทำรายการยอดเงิน เอกสาร และงานที่ต้องส่งมอบ

ขอรายการยอดเงินและค่าใช้จ่ายแยกเป็นรายการจากคู่สัญญา นิติบุคคล ผู้ให้สินเชื่อ และสำนักงานที่ดินตามกรณีจริง กรมที่ดินเผยแพร่ทั้งคู่มือค่าธรรมเนียม ภาษีและอากร และเครื่องคำนวณเบื้องต้น แต่ไม่ควรใช้ตัวเลขจากบทความหรือผลคำนวณเบื้องต้นแทนยอดยืนยันของธุรกรรม เพราะฐานคำนวณ มาตรการ เงื่อนไข และผู้รับผิดชอบอาจต่างกัน

ทวนเอกสารกับสัญญาอีกครั้ง รวมถึงรายการทรัพย์สิน งานซ่อม กุญแจ บัตรเข้าออก มิเตอร์ และวันที่ส่งมอบ ถ้าเป็นงานตรวจระบบหรือข้อกฎหมายที่ผู้ซื้อประเมินเองไม่ได้ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านนั้นตรวจจากเอกสารและห้องจริงก่อนโอน

ใช้เกณฑ์หยุดเมื่อข้อมูลหลักยังไม่ยืนยัน

ให้หยุดก่อนวางเงินหรือโอนเมื่อยังยืนยันไม่ได้ว่าใครมีอำนาจขาย ห้องและทรัพย์สินที่รวมในการขายคืออะไร สภาพที่ต้องส่งมอบเป็นแบบใด ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการเป็นหน้าที่ของใคร หรือเอกสารสำคัญจะพร้อมเมื่อใด

การหยุดไม่ได้แปลว่าต้องยกเลิกทันที แต่หมายถึงยังไม่มีข้อมูลพอให้ผูกพันตัวเอง ขอเอกสาร เพิ่มเงื่อนไขในสัญญา หรือตรวจโดยผู้เชี่ยวชาญก่อนเดินหน้าต่อ

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ทำตารางเงิน 4 ก้อน: ก่อนโอน วันจดทะเบียน นิติบุคคล และหลังรับห้อง
• คำนวณส่วนต่างราคาซื้อขายกับวงเงินกู้ที่ยืนยันว่าจะเบิกชำระราคา และหักเฉพาะยอดที่เอกสารยืนยันว่าได้นำไปชำระราคาซื้อขายแล้ว
• บันทึกผู้เรียกเก็บ ฐานคำนวณ วันจ่าย ผู้รับผิดชอบ และหลักฐานของแต่ละรายการ
• เขียนเงื่อนไขที่ไม่ผ่านแล้วต้องตัดห้องออก
• ดูห้องจริงและทดสอบระบบที่เกี่ยวข้อง
• ตรวจทางเข้าออก ลิฟต์ ที่จอดรถ และทรัพย์ส่วนกลาง
• ตรวจชื่อคู่สัญญา รายละเอียดห้อง ราคา และวิธีชำระเงิน
• ระบุของที่รวม งานซ่อม วันส่งมอบ และผลเมื่อผิดสัญญา
• ห้องมือสองต้องขอข้อมูลนิติบุคคล กำหนดวันยื่นคำร้อง และเผื่อกรอบออกหนังสือปลอดหนี้ไม่เกิน 15 วันนับแต่รับคำร้อง
• ขอรายการค่าใช้จ่ายตามกรณีจริงและระบุผู้รับผิดชอบ
• หยุดก่อนวางเงินหรือโอนเมื่อข้อมูลหลักยังไม่ยืนยัน

คำถามที่พบบ่อย