กู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมอะไร ก่อนยื่นกู้และก่อนจ่ายเงิน

แยกการเตรียมเป็น 3 ด่านก่อนยื่นกู้

ด่านแรกคือเช็กว่าคุณรับภาระระยะยาวได้หรือไม่ ด่านที่สองคือรวบรวมหลักฐานของผู้กู้และทรัพย์ ด่านที่สามคือเทียบข้อเสนอสินเชื่อและเงื่อนไขในสัญญาซื้อขาย การแยกแบบนี้ช่วยไม่ให้คำว่า “เอกสารครบ” ถูกเข้าใจผิดว่าเท่ากับ “กู้ผ่าน” หรือ “ซื้อไหว”

ธนาคารอาคารสงเคราะห์อธิบายขั้นตอนของตนว่า ธนาคารพิจารณารายได้ ค่าใช้จ่ายครอบครัว หนี้สิน วัตถุประสงค์การกู้ และหลักประกันก่อนแจ้งผลอนุมัติ ขั้นตอนและเกณฑ์ของผู้ให้กู้แต่ละรายอาจต่างกัน จึงต้องขอข้อมูลจากธนาคารที่จะยื่นจริงและลงวันที่กำกับไว้

บ้านราคา 3 ล้านบาท ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ ให้เริ่มจากค่างวดจริง

ไม่มีตัวเลขเงินเดือนเดียวสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท เพราะยอดที่ต้องกู้ขึ้นอยู่กับเงินดาวน์ ราคาประเมิน และวงเงินที่ผู้ให้กู้ยืนยัน ส่วนค่างวดขึ้นอยู่กับยอดกู้ อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลา และเงื่อนไขของข้อเสนอจริง ผู้กู้แต่ละคนยังมีหนี้เดิม ค่าใช้จ่ายจำเป็น และหลักฐานรายได้ต่างกัน

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้ดูเงินคงเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นและหนี้อื่น พร้อมใช้ภาระหนี้ที่ผ่อนต่อเดือนทุกประเภทรวมกันไม่เกินหนึ่งในสามของรายได้ต่อเดือนเป็นแนวทางเบื้องต้น หากต้องการแปลงเป็นสูตรคัดกรอง ให้ใช้ รายได้ต่อเดือน = 3 × (ค่างวดบ้านจากข้อเสนอ + ค่างวดหนี้อื่น) แต่ผลที่ได้ไม่ใช่เกณฑ์อนุมัติและไม่ยืนยันว่าครัวเรือนจะผ่อนไหว

ตัวอย่างสมมติ: ถ้าข้อเสนอสินเชื่อระบุค่างวดบ้าน 15,000 บาทต่อเดือน และมีหนี้อื่น 5,000 บาท ภาระรวมคือ 20,000 บาท สูตรเบื้องต้นให้รายได้ 3 × 20,000 = 60,000 บาทต่อเดือน จากนั้นยังต้องหักค่าใช้จ่ายจำเป็น เงินออม ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน และทดสอบกรณีดอกเบี้ยหรือรายได้เปลี่ยนก่อนกำหนดงบที่รับได้จริง

ทำบัญชีหนี้และเงินก้อนที่ต้องใช้ก่อนซื้อ

เขียนหนี้ทุกก้อนแยกเป็นเจ้าหนี้ ยอดคงเหลือ ค่างวด ดอกเบี้ย และวันสิ้นสุด แล้วเทียบกับรายได้ที่ตรวจสอบได้ อย่านับรายได้ที่ยังไม่มีหลักฐานหรือโบนัสที่ไม่แน่นอนเป็นเงินประจำโดยอัตโนมัติ หากรายได้ไม่สม่ำเสมอ ให้ถามธนาคารล่วงหน้าว่าต้องใช้หลักฐานช่วงใดและประเมินอย่างไร

แยกเงินก้อนอย่างน้อยเป็นเงินจองหรือเงินทำสัญญา เงินดาวน์ ส่วนต่างที่สินเชื่อไม่ครอบคลุม ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสินเชื่อและการจดทะเบียน เงินซ่อมหรือย้ายเข้า และเงินสำรอง ตัวเลขจริงต้องมาจากสัญญา ใบเสนอราคา ผู้ให้กู้ และสำนักงานที่ดินของกรณีนั้น ไม่ควรใช้ยอดประมาณจากประกาศเป็นงบสุดท้าย

จัดแฟ้มเอกสาร 3 หมวด แล้วขอรายการจากธนาคารที่จะยื่นจริง

ตัวอย่างรายการของธนาคารอาคารสงเคราะห์แบ่งเอกสารเป็น 3 หมวด: เอกสารส่วนบุคคล เอกสารทางการเงินหรือที่มารายได้ และเอกสารหลักประกัน สำหรับทรัพย์มือสองอาจมีสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาเอกสารสิทธิ ส่วนเอกสารรายได้ต่างกันตามอาชีพ

ใช้สามหมวดนี้เป็นโครงแฟ้ม ไม่ใช่รายการสากล ก่อนยื่นให้ขอเช็กลิสต์ล่าสุดจากทุกธนาคารที่สนใจ ระบุว่าซื้อบ้านหรือห้องชุดใหม่หรือมือสอง ผู้กู้มีอาชีพใด มีผู้กู้ร่วมหรือคู่สมรสหรือไม่ และธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติมตามกรณี

ให้เอกสารรายได้และหนี้เล่าเรื่องเดียวกัน

ตรวจชื่อ เลขประจำตัว ช่วงวันที่ นายจ้างหรือกิจการ ยอดรายได้ รายการเดินบัญชี และภาระหนี้ให้ตรงกับข้อเท็จจริง หากมีรายได้หลายทาง เงินเข้าก้อนใหญ่ หรือช่วงรายได้ขาดตอน ให้เตรียมหลักฐานและคำอธิบายที่ตรวจสอบได้ ไม่แก้ไขเอกสารหรือจัดข้อมูลให้ดูดีกว่าความจริง

ทำตารางสรุปหนึ่งหน้าที่ชี้ไปยังหลักฐานแต่ละรายการ เช่น รายได้ประจำดูจากเอกสารใด หนี้แต่ละก้อนดูจากใบแจ้งยอดใด และเงินดาวน์อยู่ที่บัญชีใด ตารางนี้ไม่ได้แทนเอกสารต้นฉบับ แต่ช่วยให้คุณเห็นความไม่ตรงกันก่อนส่งให้ธนาคาร

ตรวจเอกสารทรัพย์และเงื่อนไขเงินก่อนผูกพัน

การพิจารณาความสามารถในการผ่อนและการประเมินหลักประกันเป็นคนละขั้นตอน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่าหลังพิจารณาความสามารถในการผ่อนเบื้องต้นแล้วจึงส่งประเมินหลักทรัพย์ ก่อนนำข้อมูลเข้าสู่การพิจารณาอนุมัติ ดังนั้นวงเงินที่คาดจากรายได้ไม่ใช่คำยืนยันว่าทรัพย์จะได้รับการประเมินหรืออนุมัติตามราคาซื้อ

หากผู้ขายเสนอให้จ่ายเงินจองหรือทำสัญญาก่อนทราบผลสินเชื่อ ให้ขอร่างเอกสารที่ระบุจำนวนเงิน วันครบกำหนด วงเงินสินเชื่อที่เกี่ยวข้อง และสิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อผลสินเชื่อไม่เป็นไปตามแผน บทความนี้ไม่วินิจฉัยว่าจะได้เงินคืนหรือไม่ เพราะต้องดูข้อความและข้อเท็จจริงของกรณีนั้น หากผลทางกฎหมายสำคัญต่อคุณ ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเอกสารจริงก่อนลงชื่อหรือจ่ายเงิน

เทียบข้อเสนอมากกว่าดอกเบี้ยปีแรก

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้เทียบอัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไข ไม่ดูเฉพาะดอกเบี้ยช่วงแรก รายการที่ควรอยู่ในตารางเดียวกัน ได้แก่ ดอกเบี้ยเฉลี่ยช่วงแรก อัตราหลังพ้นช่วงส่งเสริม ค่างวด ระยะเวลา ค่าประเมิน เงื่อนไขชำระคืนก่อนกำหนด ประกันหรือผลิตภัณฑ์ที่ต้องใช้ร่วม และค่าใช้จ่ายอื่นที่ผู้กู้รับผิดชอบ

เครื่องมือเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงข้อมูลจากผู้ให้บริการเพื่อเปรียบเทียบเบื้องต้น และระบุให้ติดต่อผู้ให้บริการเมื่อมีข้อสงสัย ก่อนตัดสินใจจึงต้องตรวจวันที่ของข้อมูล ขอข้อเสนอที่เป็นปัจจุบัน และอ่านเอกสารจากธนาคารนั้นโดยตรง

ใช้เกณฑ์หยุดก่อนยื่นหรือก่อนจ่าย

หยุดก่อนเมื่อรายได้หรือหนี้ในเอกสารไม่ตรงกัน ยังไม่รู้ว่าเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายมาจากไหน เอกสารสิทธิหรือคู่สัญญายังไม่ชัด เงื่อนไขคืนเงินเมื่อกู้ไม่ผ่านไม่มีในเอกสาร หรือคุณมีเพียงตัวเลขโฆษณาแต่ยังไม่มีข้อเสนอสินเชื่อที่ใช้เทียบได้

บทความนี้เป็นเช็กลิสต์จัดข้อมูล ไม่ใช่คำรับรองสินเชื่อหรือคำแนะนำการเงินเฉพาะบุคคล ผลอนุมัติ วงเงิน ดอกเบี้ย เอกสาร และค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับผู้กู้ ผู้ให้กู้ ทรัพย์ และวันที่ทำรายการจริง

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• เขียนรายได้ ค่าใช้จ่ายจำเป็น หนี้ทุกก้อน และเงินคงเหลือต่อเดือนจากหลักฐานจริง
• ใช้ค่างวดจากข้อเสนอจริงรวมกับหนี้เดิมก่อนประเมินเงินเดือนที่ต้องใช้ ไม่ใช้ราคาบ้านอย่างเดียว
• คำนวณค่างวดที่รับได้เอง แยกจากวงเงินสูงสุดที่คาดว่าจะกู้ได้
• แยกเงินจอง เงินดาวน์ ส่วนต่างสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน และเงินสำรอง
• ขอรายการเอกสารล่าสุดจากธนาคารตามอาชีพ ผู้กู้ร่วม และประเภททรัพย์
• จัดเอกสารเป็นหมวดส่วนบุคคล รายได้และหนี้ และทรัพย์หรือธุรกรรม
• ตรวจว่าชื่อ วันที่ ยอดเงิน และข้อมูลรายได้ตรงกันทุกเอกสาร
• ขอร่างเอกสารที่ระบุผลเมื่อสินเชื่อไม่เป็นไปตามแผนก่อนจ่ายเงิน
• เทียบดอกเบี้ย ค่างวด ค่าใช้จ่าย ประกัน และเงื่อนไขจากข้อเสนอจริง

คำถามที่พบบ่อย