ซื้อบ้านมือสอง ต้องเช็กอะไรและเตรียมค่าใช้จ่ายอย่างไร ก่อนวางเงินและโอน

แยกการตรวจเป็น 3 ด่าน

ด่านแรกคือก่อนนัดดู ใช้เพื่อคัดว่าผู้ขาย ทรัพย์ และทำเลตรงกับโจทย์หรือไม่ ด่านที่สองคือก่อนวางเงิน ใช้ตรวจเอกสารสิทธิ สภาพบ้าน รายการซ่อม และข้อความในสัญญา ด่านสุดท้ายคือก่อนโอน ใช้ยืนยันข้อมูลล่าสุด ยอดเงิน และสิ่งที่ต้องส่งมอบ

การผ่านด่านหนึ่งไม่ได้แปลว่าด่านถัดไปผ่านด้วย รูปประกาศ คำบอกของผู้ขาย ผลประเมิน หรือผลพิจารณาสินเชื่อไม่ควรใช้แทนการตรวจเอกสารและสภาพบ้านตามจังหวะจริง

ก่อนนัดดู ขอข้อมูลผู้ขายและสำเนาโฉนด

ขอสำเนาโฉนดและชื่อผู้ขายก่อนนัดดู แล้วตรวจว่าชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายหรือไม่ หากผู้ติดต่อเป็นผู้รับมอบอำนาจหรือนิติบุคคล ให้ขอเอกสารที่แสดงอำนาจของผู้ลงนามด้วย

สภาผู้บริโภคแนะนำเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2568 ให้ตรวจชื่อเจ้าของและรายการจดทะเบียนด้านหลังโฉนด รวมถึงเปรียบเทียบสำเนากับโฉนดตัวจริง การตรวจสำเนาเป็นเพียงจุดเริ่มต้น ข้อมูลที่มีผลต่อการซื้อควรตรวจฉบับล่าสุดกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ

ก่อนวางเงิน ตรวจที่ดิน ทางเข้าออก และภาระผูกพัน

ใช้เลขโฉนดตรวจตำแหน่งและรูปแปลงเบื้องต้น แล้วเทียบกับบ้าน ทางเข้าจริง รั้ว และสิ่งปลูกสร้างที่เห็น กรมที่ดินระบุว่า LandsMaps ใช้ค้นหาตำแหน่ง รูปแปลง และรายละเอียดเบื้องต้น จึงไม่ควรใช้ภาพออนไลน์แทนเอกสารสิทธิหรือการตรวจที่สำนักงานที่ดิน

ถามให้ชัดว่าบ้านออกสู่ทางสาธารณะอย่างไร มีสิทธิผ่านที่ดินของผู้อื่นหรือไม่ และมีรายการจดทะเบียนใดที่กระทบการใช้หรือการโอน หากข้อมูลทางเข้าออก แนวเขต หรือภาระผูกพันยังอธิบายไม่ได้ ให้หยุดก่อนวางเงินและขอให้สำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจข้อเท็จจริงเฉพาะ

ถ้าบ้านติดจำนอง ให้ทำแผนไถ่ถอนก่อนตกลงจ่ายเงิน

หากรายการจดทะเบียนระบุว่าทรัพย์ติดจำนอง อย่าใช้เพียงคำบอกว่าจะปิดหนี้วันโอน ให้ขอชื่อผู้รับจำนอง ยอดไถ่ถอนที่ออกตามช่วงเวลานัด ผู้รับเงิน วิธีชำระ เอกสารที่ต้องใช้ ผู้แทนที่ต้องไปสำนักงานที่ดิน และลำดับไถ่ถอนกับโอนเป็นลายลักษณ์อักษร ธนาคารอาคารสงเคราะห์อธิบายแนวทางซื้อบ้านติดจำนองว่า ผู้ขายต้องติดต่อผู้รับจำนองเพื่อขอยอดปิดหนี้และแจ้งวันโอน ส่วนรายละเอียดเช็คหรือการชำระต้องให้สถาบันการเงินของรายการจริงยืนยัน

ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการระบุว่า การไถ่ถอนจำนองเป็นงานจดทะเบียนเกี่ยวกับจำนองที่สำนักงานที่ดินซึ่งทรัพย์ตั้งอยู่ และเอกสารหลักเริ่มจากหนังสือแสดงสิทธิฉบับจริงพร้อมหลักฐานตามกรณี หากข้อตกลงคือผู้ซื้อรับกรรมสิทธิ์ปลอดจำนอง ให้สัญญาระบุว่าใครต้องจัดการภาระนี้ เงินส่วนใดชำระแก่ใคร หลักฐานใดยืนยันการไถ่ถอน และเกิดอะไรขึ้นกับเงินที่จ่ายไปหากไม่สามารถไถ่ถอนหรือโอนได้ตามนัด อย่าจ่ายเงินโดยหวังว่าจะไปปลดจำนองภายหลังโดยไม่มีเงื่อนไขคุ้มครองที่ตรวจได้

ตรวจบ้านจริงและแยกปัญหาที่ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญดู

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้ตรวจบ้านจริง ไม่ตัดสินจากรูปเพียงอย่างเดียว จุดที่ควรดูรวมถึงหลังคา ฝ้า พื้น บันได กำแพง ระบบน้ำ และระบบไฟฟ้า ให้ทดสอบเฉพาะสิ่งที่ทำได้อย่างปลอดภัยและบันทึกสภาพด้วยภาพตามวันที่ตรวจ

หากพบรอยร้าว การทรุด รั่วซึม กลิ่นไหม้ ระบบไฟผิดปกติ หรือจุดที่ผู้ซื้อประเมินเองไม่ได้ ควรให้ช่างหรือวิศวกรที่เหมาะกับงานตรวจและประเมินวิธีแก้ก่อนตกลงราคา ไม่ควรเดาค่าซ่อมจากภาพหรือคำบอกเพียงอย่างเดียว

ทำรายการซ่อมและของที่ส่งมอบเป็นลายลักษณ์อักษร

แยกรายการเป็นสามกลุ่ม: ผู้ขายต้องซ่อมก่อนโอน ผู้ซื้อยอมรับตามสภาพ และต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเพิ่ม แต่ละรายการควรมีตำแหน่ง ปัญหาที่พบ วิธีตรวจรับ และวันที่ต้องเสร็จ โดยแนบภาพที่ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกัน

ระบุด้วยว่าสิ่งใดรวมอยู่ในการขาย เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ปั๊มน้ำ แทงก์น้ำ เฟอร์นิเจอร์ กุญแจ รีโมต และเอกสารรับประกัน การเขียนว่า “พร้อมอยู่” หรือ “แถมทุกอย่าง” โดยไม่มีรายการยังไม่พอสำหรับตรวจรับ

ให้สัญญาตรงกับคน ทรัพย์ เงิน และเงื่อนไข

ก่อนลงชื่อ ตรวจชื่อคู่สัญญา เลขโฉนด ที่ตั้ง ราคา ยอดและวันที่ชำระ วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ ของที่ส่งมอบ งานที่ต้องซ่อม และผลหากฝ่ายใดไม่ทำตามข้อตกลง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าข้อมูลผู้ขาย รายละเอียดทรัพย์ เงื่อนไขชำระเงิน ค่าใช้จ่าย และผลเมื่อผิดสัญญาเป็นเรื่องที่ควรตรวจในสัญญา

หากต้องใช้สินเชื่อ ให้เขียนเงื่อนไขที่เกี่ยวกับผลพิจารณาสินเชื่อและเงินที่จ่ายไปตามข้อตกลงจริง อย่าเติมเปอร์เซ็นต์เงินจอง ระยะเวลากู้ หรือคำรับรองทางกฎหมายจากตัวอย่างทั่วไป เพราะผลขึ้นอยู่กับสัญญา ผู้ขาย ผู้ซื้อ และทรัพย์แต่ละรายการ

แยกงบซื้อบ้านมือสองเป็น 4 ก้อนก่อนตกลงราคา

ก้อนที่หนึ่งคือเงินก่อนโอน เช่น เงินจอง เงินมัดจำ หรือเงินตามสัญญา ก้อนที่สองคือค่าใช้จ่ายจากสินเชื่อและผู้เชี่ยวชาญ เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าตรวจบ้าน หรือค่าเบี้ยประกันที่เกี่ยวข้อง ก้อนที่สามคือค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน และก้อนที่สี่คือเงินหลังรับบ้าน เช่น งานซ่อม ย้ายของ เปลี่ยนกุญแจ หรือปรับระบบที่ตรวจพบ

อย่าใส่ตัวเลขกลางจากบทความทั่วไปในก้อนที่หนึ่ง สอง และสี่ ให้ใช้ยอดในร่างสัญญา ใบเสนอราคา และเงื่อนไขของผู้ให้บริการจริง แล้วทำตารางอย่างน้อย 6 ช่อง: รายการ ฐานคำนวณหรือใบเสนอราคา จำนวนเงิน ผู้เรียกเก็บ ผู้รับผิดชอบ และวันจ่าย วิธีนี้ทำให้เห็นว่าเงินพร้อมโอนไม่ใช่แค่ส่วนต่างระหว่างราคาบ้านกับวงเงินกู้

ค่าใช้จ่ายวันโอนต้องแยกค่าธรรมเนียม ภาษี และข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา

คู่มือกรมที่ดินแยกค่าธรรมเนียมจดทะเบียนออกจากภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ อัตราปกติของค่าธรรมเนียมโอนคือราคาประเมินทุนทรัพย์คูณ 2% ส่วนค่าจำนองคือวงเงินจำนองคูณ 1% โดยสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เว้นแต่ธุรกรรมเข้าเงื่อนไขลดหย่อนที่ใช้อยู่ในวันจดทะเบียน

ภาษีบางรายการคำนวณจากข้อมูลและสถานะของผู้ขาย แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันว่าใครรับภาระทางเศรษฐกิจของรายการใด จึงต้องขอรายการแยกจากสำนักงานที่ดินและเขียนผู้รับผิดชอบไว้ในสัญญา อย่ารวมทุกอย่างเป็นคำว่า “ค่าโอนคนละครึ่ง” เพราะคำนี้ไม่บอกฐานคำนวณ รายการภาษี หรือค่าใช้จ่ายจากสินเชื่อ

ตรวจสิทธิ์มาตรการค่าธรรมเนียม 0.01% ตามวันที่และเงื่อนไข

ข้อมูลรัฐบาลไทยเผยแพร่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ระบุว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ครอบคลุมบ้านและคอนโดทั้งมือหนึ่งและมือสองถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อทุกคนใช้ได้

เงื่อนไขที่ประกาศสรุประบุว่าผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยการจำนองต้องเกิดจากการโอนในคราวเดียวกัน ก่อนคำนวณงบให้ยืนยันชนิดทรัพย์ วันที่จดทะเบียน ราคา ฐานประเมิน วงเงินจำนอง และคุณสมบัติผู้ซื้อกับสำนักงานที่ดิน เพราะมาตรการและข้อเท็จจริงของรายการอาจเปลี่ยนได้

ก่อนโอน ตรวจข้อมูลล่าสุดและใช้เกณฑ์หยุด

ก่อนวันโอน ให้ยืนยันสำนักงานที่ดิน นัดหมาย เอกสารฉบับจริง ยอดเงิน วิธีชำระ และผู้รับเงิน ตรวจชื่อผู้ขาย รายละเอียดทรัพย์ และรายการจดทะเบียนอีกครั้ง รวมถึงตรวจว่างานซ่อมและของที่ต้องส่งมอบครบตามเอกสารแนบ แล้วทวนตารางค่าใช้จ่ายว่าฐานคำนวณ ผู้เรียกเก็บ ผู้รับผิดชอบ และวันจ่ายตรงกับเอกสารล่าสุด

ให้หยุดเมื่อชื่อผู้ขายไม่ตรง ไม่มีหลักฐานอำนาจลงนาม โฉนดหรือที่ตั้งไม่ตรงกัน ทางเข้าออกยังไม่ชัด งานซ่อมสำคัญยังไม่เสร็จ ยอดเงินไม่ตรงสัญญา หรือมีข้อความที่ยังตีความไม่ตรงกัน เรื่องกฎหมาย ภาษี สินเชื่อ และโครงสร้างที่ขึ้นกับข้อเท็จจริงเฉพาะควรให้สำนักงานที่ดิน ทนายความ สถาบันการเงิน หรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องตรวจโดยตรง

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ขอสำเนาโฉนดและตรวจชื่อเจ้าของกับผู้ขาย
• ตรวจเอกสารมอบอำนาจหรืออำนาจลงนามเมื่อผู้ขายไม่ได้ดำเนินการเอง
• เทียบตำแหน่ง รูปแปลง ทางเข้าออก และสภาพจริง
• ตรวจรายการจดทะเบียนและภาระผูกพันกับสำนักงานที่ดิน
• ถ้าพบจำนอง ให้ขอยอดไถ่ถอน ผู้รับเงิน วิธีชำระ เอกสาร และลำดับจดทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร
• ตรวจหลังคา ฝ้า พื้น บันได กำแพง ระบบน้ำ และระบบไฟ
• ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจจุดโครงสร้างหรือระบบที่ประเมินเองไม่ได้
• ทำรายการซ่อมและของที่ส่งมอบเป็นเอกสารแนบ
• ให้สัญญาระบุคน ทรัพย์ เงิน วันโอน ค่าใช้จ่าย และผลเมื่อผิดข้อตกลง
• แยกงบเป็นเงินก่อนโอน ค่าสินเชื่อหรือผู้เชี่ยวชาญ ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน และเงินหลังรับบ้าน
• ทำตารางค่าใช้จ่ายที่ระบุฐานคำนวณ จำนวนเงิน ผู้เรียกเก็บ ผู้รับผิดชอบ และวันจ่าย
• ตรวจเงื่อนไขมาตรการ 0.01% กับสำนักงานที่ดินตามวันจดทะเบียนและข้อมูลของรายการจริง
• ตรวจเอกสาร ยอดเงิน สภาพบ้าน และสิ่งส่งมอบอีกครั้งก่อนโอน
• หยุดก่อนจ่ายเงินเมื่อข้อมูลหลักยังไม่ตรงกัน

คำถามที่พบบ่อย