กู้ร่วมซื้อบ้าน ต้องตกลงอะไรกับผู้กู้ร่วมก่อนยื่น
เช็กภาระหนี้ กรรมสิทธิ์ เงินที่แต่ละคนออก แผนจ่ายรายเดือน และทางออกหากแผนเปลี่ยน ก่อนยื่นกู้ร่วมซื้อบ้านหรือคอนโด
สรุปสั้น
ก่อนกู้ร่วม อย่าคุยแค่ว่าจะหารค่างวดเท่าไร ให้ตกลงอย่างน้อย 5 เรื่อง: เหตุผลที่ต้องกู้ร่วม ภาระหนี้ของแต่ละคน ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เงินที่แต่ละคนออก และทางออกเมื่อคนหนึ่งจ่ายต่อไม่ได้ จากนั้นนำข้อตกลงไปเทียบกับเงื่อนไขจริงของธนาคารและเอกสารสิทธิ ไม่ใช้วงเงินที่คาดไว้เป็นคำตอบว่าควรซื้อ
แยกคำว่า “กู้ร่วม” ออกจาก “ช่วยกันผ่อน”
ธนาคารอาคารสงเคราะห์อธิบายว่า การกู้ร่วมคือคนตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปทำสัญญากู้ก้อนเดียวกัน และผู้กู้ร่วมทุกคนเป็นลูกหนี้ร่วมตามเงื่อนไขของธนาคาร จึงไม่ใช่เพียงข้อตกลงส่วนตัวว่าคนละคนจะช่วยจ่ายเดือนละเท่าไร
ก่อนยื่น ให้ทุกคนอ่านเงื่อนไขผู้กู้ร่วมจากธนาคารที่จะใช้จริง และถามให้ชัดว่าธนาคารจะประเมินรายได้ ภาระหนี้ ความสัมพันธ์ เอกสาร และความรับผิดของแต่ละคนอย่างไร อย่าสรุปจากเงื่อนไขของธนาคารอื่นหรือจากวงเงินที่คำนวณเอง
เริ่มจากเหตุผลว่าทำไมต้องกู้ร่วม
เขียนเหตุผลให้ชัดว่าใช้ผู้กู้ร่วมเพราะรายได้คนเดียวไม่พอ เงื่อนไขสินเชื่อไม่ผ่าน หรือทั้งสองคนตั้งใจถือครองและรับภาระร่วมกัน เหตุผลเหล่านี้นำไปสู่ความเสี่ยงและข้อตกลงที่ต่างกัน
การรวมรายได้ไม่ได้รับประกันว่าจะอนุมัติหรือได้วงเงินตามต้องการ เพราะผู้ให้กู้ยังพิจารณาข้อมูลของผู้สมัครและหลักประกันตามเกณฑ์ของตน ให้ขอผลประเมินและข้อเสนอจริงก่อนวางเงินที่เรียกคืนไม่ได้
ทำตารางหนี้ รายได้ และเงินสำรองแยกเป็นรายคน
ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีเงินต้นก้อนใหญ่และผ่อนนาน จึงควรพิจารณาภาระหนี้ก่อนตัดสินใจ สำหรับการกู้ร่วม ให้ทำตารางของแต่ละคนแยกกัน: รายได้ที่ตรวจสอบได้ หนี้เดิม ค่าใช้จ่ายจำเป็น เงินสำรอง และจำนวนที่รับผิดชอบได้จริงต่อเดือน
จากนั้นทดสอบกรณีที่รายได้ของคนหนึ่งลดลงหรือหยุดชั่วคราว โดยใช้ค่างวดและดอกเบี้ยจากข้อเสนอสินเชื่อ ไม่ใช้ตัวเลขจากโฆษณา ถ้าอีกคนรับภาระทั้งหมดชั่วคราวไม่ได้ ให้ถือว่าแผนยังไม่มีทางรองรับ
ตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์และเงินที่แต่ละคนออกแยกจากกัน
ชื่อในสัญญากู้ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และสัดส่วนเงินที่แต่ละคนจ่ายเป็นข้อมูลคนละชุดที่ต้องยืนยัน ธนาคารอาคารสงเคราะห์อธิบายตัวอย่างที่ผู้กู้ร่วมอาจกำหนดผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือร่วมกัน แต่ทางเลือกที่ทำได้จริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขธนาคาร เอกสารสิทธิ และข้อเท็จจริงของผู้ซื้อ
ก่อนจองหรือทำสัญญา ให้ถามธนาคารและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องว่าชื่อใดจะอยู่ในเอกสารใด แล้วบันทึกเงินจอง เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่างวด และค่าซ่อมที่แต่ละคนออก หากเรื่องสิทธิหรือผลเมื่อแยกทางมีความสำคัญ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจเอกสารจริง
เขียนวิธีจ่ายและเก็บหลักฐานให้ตรวจย้อนหลังได้
กำหนดบัญชีที่ใช้จ่ายค่างวด วันที่โอน ผู้รับผิดชอบเมื่อตัดบัญชีไม่สำเร็จ และวิธีแจ้งอีกฝ่าย แยกค่างวดออกจากค่าส่วนกลาง ประกัน ซ่อม และค่าใช้จ่ายอื่น เพราะรายการเหล่านี้อาจไม่ได้แบ่งในสัดส่วนเดียวกัน
เก็บใบเสร็จ รายการเดินบัญชี และข้อตกลงฉบับเดียวกันไว้ทั้งสองฝ่าย อย่าใช้ความทรงจำหรือข้อความกระจัดกระจายเป็นหลักฐานเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะเมื่อยอดเงินที่แต่ละคนออกไม่เท่ากัน
วางทางออกก่อนเกิดเหตุที่แผนเปลี่ยน
คุยล่วงหน้าว่าจะทำอย่างไรเมื่อคนหนึ่งตกงาน ย้ายงาน แยกทาง เสียชีวิต ต้องการขาย หรืออยากถอนชื่อจากสินเชื่อ ระบุว่าใครจะติดต่อธนาคาร ใครรับค่าใช้จ่ายในการประเมินหรือทำธุรกรรม และจะใช้เกณฑ์ใดตัดสินใจขาย ถือครองต่อ หรือขอสินเชื่อใหม่
อย่าถือว่าข้อตกลงกันเองทำให้ชื่อใครหลุดจากสัญญาธนาคารได้อัตโนมัติ การเปลี่ยนผู้กู้หรือเงื่อนไขต้องยืนยันกับผู้ให้กู้จากกรณีจริง หากยังไม่มีคำตอบที่ทั้งสองฝ่ายรับได้ ให้หยุดก่อนสร้างหนี้ระยะยาวร่วมกัน
เทียบข้อเสนอสินเชื่อจากเอกสารจริง
ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และค่าใช้จ่ายของสินเชื่อบ้าน ไม่ดูเฉพาะดอกเบี้ยช่วงแรก สำหรับผู้กู้ร่วม ให้เพิ่มรายการที่ต้องเทียบ ได้แก่ คุณสมบัติผู้กู้ร่วม เอกสารความสัมพันธ์ เงื่อนไขผู้ถือกรรมสิทธิ์ และขั้นตอนเมื่อขอเปลี่ยนผู้กู้ในอนาคต
ขอเอกสารจากมากกว่าหนึ่งผู้ให้กู้เมื่อทำได้ และเขียนวันที่ของข้อเสนอทุกฉบับ เพราะดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และนโยบายอนุมัติเปลี่ยนได้ บทความนี้ใช้เป็นเช็กลิสต์เตรียมคำถาม ไม่ใช่คำรับรองสินเชื่อหรือคำแนะนำการเงินเฉพาะบุคคล
ใช้เกณฑ์หยุดก่อนยื่นหรือก่อนจ่ายเงิน
หยุดก่อนเมื่อยังไม่รู้ว่าใครเป็นลูกหนี้และผู้ถือกรรมสิทธิ์ เงินแต่ละก้อนมาจากใคร อีกคนจะรับภาระอย่างไรเมื่อรายได้สะดุด หรือจะออกจากสัญญาด้วยวิธีใด อย่าเร่งวางเงินเพียงเพราะกลัวพลาดทรัพย์
กลับมายื่นเมื่อข้อตกลงส่วนตัวตรงกับเอกสารธนาคาร เอกสารซื้อขาย และแผนกระแสเงินสดของทุกคน หากคำตอบจากผู้ขาย นายหน้า และธนาคารไม่ตรงกัน ให้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเดินต่อ
เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ
- เขียนเหตุผลที่ต้องกู้ร่วมและตรวจว่ามีทางเลือกอื่นหรือไม่
- ขอเกณฑ์ผู้กู้ร่วมและรายการเอกสารจากธนาคารที่จะยื่นจริง
- ทำตารางรายได้ หนี้ ค่าใช้จ่ายจำเป็น และเงินสำรองแยกเป็นรายคน
- ทดสอบว่าค่างวดจะจ่ายอย่างไรเมื่อรายได้ของคนหนึ่งลดลง
- ยืนยันชื่อในสัญญากู้ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และเงินที่แต่ละคนออก
- กำหนดบัญชี วันจ่าย ผู้รับผิดชอบ และวิธีเก็บหลักฐาน
- ตกลงทางออกเมื่อแยกทาง ขาย รีไฟแนนซ์ หรือขอถอนชื่อ
- เทียบดอกเบี้ย เงื่อนไข และค่าใช้จ่ายจากข้อเสนอจริง
- หยุดก่อนจ่ายเมื่อข้อมูลจากธนาคารและเอกสารซื้อขายยังไม่ตรงกัน
คำถามที่พบบ่อย
กู้ร่วมแล้วจะผ่านง่ายกว่ากู้คนเดียวไหม
สรุปล่วงหน้าไม่ได้ การรวมรายได้อาจช่วยในบางกรณี แต่ธนาคารยังประเมินรายได้ หนี้ ประวัติสินเชื่อ เอกสาร และหลักประกันของผู้สมัครตามเกณฑ์ของตน
กู้ร่วมกับใครได้บ้าง
ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารและหลักฐานความสัมพันธ์ที่ธนาคารรับ ให้ขอเกณฑ์ล่าสุดจากผู้ให้กู้ที่จะยื่นจริง ไม่ใช้คำตอบของธนาคารหนึ่งแทนทุกแห่ง
ผู้กู้ร่วมต้องมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านทุกคนไหม
อย่าสรุปเอง ชื่อผู้กู้กับชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ต้องยืนยันแยกกันกับธนาคารและสำนักงานที่ดินจากเอกสารของทรัพย์นั้น
ถอนชื่อผู้กู้ร่วมภายหลังได้ง่ายไหม
รับประกันไม่ได้ เพราะเป็นการเปลี่ยนสัญญาสินเชื่อและผู้ให้กู้ต้องพิจารณากรณีจริง ควรถามขั้นตอนและเงื่อนไขก่อนยื่นกู้ร่วม
ควรทำข้อตกลงระหว่างผู้กู้ร่วมเองหรือไม่
ควรบันทึกเรื่องเงิน กรรมสิทธิ์ การจ่าย และทางออกให้ชัด แต่ข้อตกลงส่วนตัวไม่ควรถูกใช้แทนสัญญาธนาคารหรือคำปรึกษากฎหมายเมื่อสิทธิของแต่ละคนมีผลสำคัญ
แหล่งข้อมูลที่ใช้
ต้องการคัดบ้านหรือคอนโดให้ตรงงบก่อนยื่นกู้
ส่งงบ ทำเล ประเภททรัพย์ และเงื่อนไขที่รับไม่ได้มาได้ ทีมจะช่วยคัดรายการที่ควรตรวจต่อ โดยไม่รับรองผลสินเชื่อหรือความพร้อมของรายการ