ซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ต้องเช็กอะไร ก่อนวางเงินและรับโอน

คำตอบสั้น: การโอนไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดเอง

คู่มือกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของกรมบังคับคดีอธิบายว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ และผู้รับโอนอาจต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมตามสัญญาที่กฎหมายรับรอง กรมที่ดินยืนยันหลักการโอนไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับโดยอ้างมาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

จึงไม่ควรตกลงซื้อโดยคิดว่าการโอนจะทำให้ผู้เช่าต้องออกโดยอัตโนมัติ แต่ก็ไม่ควรใช้หลักกฎหมายหนึ่งมาตราตัดสินทุกข้อพิพาท ให้ตรวจสัญญาเช่า เอกสารแก้ไข หลักฐานการจ่าย การจดทะเบียนถ้ามี และข้อเท็จจริงของผู้ครอบครอง แล้วให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจเมื่อผลของสัญญามีผลต่อการซื้อ

เริ่มจากให้คน ทรัพย์ และสัญญาเช่าเป็นชุดเดียวกัน

ขอเอกสารที่ระบุผู้ขาย ผู้ให้เช่า ผู้เช่า บ้านหรือเลขห้อง ระยะเวลาเช่า และลายมือชื่อของคู่สัญญา ตรวจว่าผู้ขายเป็นผู้มีสิทธิในทรัพย์ และผู้ลงนามแทนฝ่ายใดมีหลักฐานอำนาจตรงกับงานที่ทำจริง

ขอสัญญาฉบับที่ลงนามแล้ว เอกสารแนบ บันทึกแก้ไขหรือต่ออายุ รายการทรัพย์สิน และหลักฐานส่งมอบฉบับล่าสุด อย่าใช้สัญญาตัวอย่างหรือข้อความสรุปจากผู้ขายแทนเอกสารที่ผูกกับผู้เช่าและทรัพย์นี้

ทำเส้นเวลาสัญญาและสถานะการอยู่จริงก่อนคำนวณผลตอบแทน

ทำตารางอย่างน้อย 7 ช่อง: วันเริ่มเช่า วันสิ้นสุด เงื่อนไขต่ออายุ วันครบกำหนดค่าเช่า ช่องทางชำระ เงื่อนไขแจ้ง และเหตุการณ์ที่ยังค้าง จากนั้นเทียบกับใบเสร็จ รายการเดินบัญชี หรือหลักฐานที่คู่สัญญายืนยันได้ อย่าดูเฉพาะวันสิ้นสุดที่พิมพ์ไว้ ให้ตรวจด้วยว่าสัญญามีหลักฐานเป็นหนังสือหรือมีการจดทะเบียนตามรูปแบบและระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

แยกข้อความในสัญญาออกจากสถานการณ์จริง เช่น สัญญาระบุผู้เช่าหนึ่งคนแต่มีผู้พักหลายคน สัญญายังไม่หมดแต่ผู้เช่าแจ้งว่าจะย้าย หรือมีข้อตกลงทางข้อความที่ไม่อยู่ในเอกสารหลัก หากข้อมูลไม่ตรงกัน อย่าคำนวณค่าเช่าในอนาคตหรือมูลค่าทรัพย์จากสมมติฐานว่าเงื่อนไขเดิมจะดำเนินต่อแน่นอน

ตรวจสภาพทรัพย์โดยประสานผ่านผู้มีสิทธิ ไม่ข้ามผู้ครอบครอง

ให้ผู้ขายประสานวันเข้าตรวจและขอบเขตการเข้าพื้นที่กับผู้เช่าตามสัญญาและข้อเท็จจริงของการเช่า ผู้ซื้อไม่ควรถือว่าการกำลังจะซื้อให้สิทธิเข้าห้อง เปิดตู้ หรือถ่ายภาพทรัพย์ส่วนตัวของผู้เช่าได้เอง

เมื่อตรวจได้ ให้เทียบสภาพกับรายการทรัพย์สินและหลักฐานวันเริ่มเช่า แยกของผู้ขาย ของผู้เช่า จุดชำรุดที่พบ และงานที่ยังมีข้อโต้แย้ง บันทึกเฉพาะสภาพที่สังเกตได้ ไม่วินิจฉัยสาเหตุเชิงโครงสร้าง ไฟฟ้า หรือระบบอาคารแทนผู้เชี่ยวชาญ

แยกเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเช่าค้าง และยอดวันโอน

ทำตารางเงินทีละรายการ โดยระบุจำนวนตามหลักฐาน ผู้ถือเงิน วันที่รับ วัตถุประสงค์ ยอดที่ใช้ไปแล้ว ยอดคงเหลือ และเอกสารที่จะส่งมอบ แยกเงินประกันของผู้เช่า ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเช่าที่ชำระแล้ว ค่าเช่าค้าง ค่าน้ำค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าอุปกรณ์ออกจากกัน

อย่าสรุปว่ายอดใดต้องตกเป็นของผู้ซื้อหรือคืนให้ใครจากคำบอกเพียงฝ่ายเดียว ให้เขียนวิธีหักหรือส่งต่อ ยอดที่คู่สัญญายอมรับ วันที่ตัดรอบ และผู้รับผิดชอบไว้ในเอกสารซื้อขายหรือเอกสารส่งมอบที่ผู้เกี่ยวข้องตรวจได้ หากสิทธิในเงินก้อนใดมีข้อพิพาท ให้หยุดและขอคำปรึกษาก่อนนำยอดนั้นไปหักราคาซื้อขาย

ห้องชุดต้องตรวจหนังสือปลอดหนี้ แยกจากบัญชีของผู้เช่า

กรมที่ดินระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากนิติบุคคลอาคารชุด เอกสารนี้เป็นเงื่อนไขของการจดทะเบียนโอนห้องชุด แต่ไม่ได้แทนการตรวจค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ หรือข้อตกลงกับผู้เช่า

ให้ผู้ขายยื่นขอหนังสือและส่งสำเนาให้ตรวจตามเวลาที่ตกลง พร้อมถามนิติบุคคลแยกเรื่องยอดอื่น ข้อบังคับ การลงทะเบียนผู้พัก บัตรเข้าออก ที่จอดรถ และงานที่ผู้ซื้อจะต้องรับช่วงต่อ อย่าใช้คำว่า “ปลอดหนี้” เหมารวมว่าทุกบัญชีของห้องไม่มีรายการค้าง

เขียนเงื่อนไขก่อนวางเงินให้ครอบคลุมสัญญาและการส่งมอบ

ในร่างสัญญาซื้อขาย ให้ระบุว่าส่งมอบทรัพย์พร้อมสัญญาเช่าฉบับใด ผู้เช่าและระยะเวลาคงเหลือตามข้อมูลใด เอกสารใดต้องส่งมอบ เงินรายการใดต้องกระทบยอด และข้อมูลใดต้องยืนยันก่อนวันโอน หากผู้ขายรับรองเรื่องค่าเช่า ยอดค้าง การผิดสัญญา หรือการย้ายออก ให้เขียนข้อความและหลักฐานที่ใช้รองรับอย่างชัดเจน

ถ้าสัญญาเช่าเดิมอ้างประกาศควบคุมสัญญาการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 หรือตัวอย่างสัญญาของ สคบ. ให้ตรวจขอบเขตของประกาศและเอกสารจริง ไม่สรุปว่ากติกาเดียวใช้กับผู้ให้เช่าทุกคน การเปลี่ยนคู่สัญญา เงื่อนไข หรือช่องทางรับเงินควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเมื่อมีผลทางกฎหมาย

วันโอนต้องปิดงานทั้งกรรมสิทธิ์ เงิน เอกสาร และการติดต่อ

ทำรายการส่งมอบแยก 4 ชุด: เอกสารสิทธิและการจดทะเบียน เอกสารสัญญาเช่าและหลักฐานเงิน กุญแจหรืออุปกรณ์เข้าออก และข้อมูลติดต่อที่ผู้เช่าใช้หลังเปลี่ยนเจ้าของ บันทึกผู้ส่ง ผู้รับ วันที่ และรายการที่ยังไม่ครบ

การแจ้งผู้เช่าเรื่องเจ้าของใหม่ ช่องทางชำระเงิน การแจ้งซ่อม และผู้ติดต่อควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรโดยไม่แก้สิทธิหรือหน้าที่เกินกว่าสัญญาที่ตรวจแล้ว หากยังมีข้อโต้แย้งเรื่องผู้ครอบครอง เงินประกัน ค่าเช่าค้าง หรือวันย้ายออก อย่ารับเพียงคำรับรองว่าจะจัดการภายหลังโดยไม่มีเงื่อนไขรองรับ

ใช้เกณฑ์หยุดเมื่อเรื่องคน สัญญา เงิน หรือการครอบครองยังไม่ตรงกัน

หยุดก่อนวางเงินหรือรับโอนเมื่อไม่ได้รับสัญญาฉบับลงนาม ผู้ขายกับผู้ให้เช่าไม่ใช่คนเดียวกันแต่ไม่มีหลักฐานอำนาจ ผู้ครอบครองจริงไม่ตรงกับเอกสาร ยอดเงินประกันหรือค่าเช่าต่อกันไม่ได้ หรือยังไม่มีวิธีส่งมอบหน้าที่ผู้ให้เช่า

กลับมาเดินหน้าต่อเมื่อข้อเท็จจริงสำคัญมีเอกสารรองรับ และร่างซื้อขายระบุสิ่งที่จะได้รับ วันส่งมอบ วิธีแก้เมื่อข้อมูลเปลี่ยน และผู้รับผิดชอบชัดเจน บทความนี้เป็นกรอบเตรียมข้อมูล ไม่ใช่คำวินิจฉัยสิทธิของสัญญาเฉพาะ

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ตรวจผู้ขาย ผู้ให้เช่า ผู้เช่า และผู้มีอำนาจจากเอกสารจริง
• ขอสัญญาเช่าที่ลงนาม เอกสารแนบ และฉบับแก้ไขหรือต่ออายุทั้งหมด
• ทำเส้นเวลาวันเริ่ม วันสิ้นสุด วันจ่าย และเหตุการณ์ที่ยังค้าง
• เทียบผู้ครอบครองและสภาพทรัพย์กับรายการส่งมอบเดิม
• แยกเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเช่าค้าง และค่าสาธารณูปโภค
• ระบุผู้ถือเงิน ยอดคงเหลือ วันที่ตัดรอบ และวิธีส่งต่อเป็นลายลักษณ์อักษร
• ห้องชุดต้องตรวจหนังสือปลอดหนี้และข้อมูลจากนิติบุคคลแยกจากบัญชีผู้เช่า
• เขียนสัญญาซื้อขายให้ระบุสัญญาเช่า เอกสาร เงิน และเงื่อนไขส่งมอบ
• เตรียมหนังสือแจ้งช่องทางติดต่อและชำระเงินหลังโอน
• หยุดเมื่อคน สัญญา เงิน หรือผู้ครอบครองยังไม่ตรงกัน

คำถามที่พบบ่อย