买公寓前、付款及过户前要检查什么

按决策阶段分别检查应核对的事项

预约看房前，先排除不符合预算、地段、面积及不可缺少条件的房源。看房时，检查广告图片无法确认的事项，例如房屋状况、噪音、出入口和公共财产。付款或过户前，检查合同当事人姓名、房屋详情、文件、费用及各方责任

新项目公寓与二手公寓的检查重点并不相同。政府信息服务机构于 2025年8月4日发布土地厅的建议，将项目和合同范本事项与二手公寓检查事项区分开来，例如房屋状况、欠缴债务及无欠费证明

预约看房前，确定用于筛选房源的预算和条件

制作预算表，至少包含 6 栏：项目、收款方、计算基准、付款日期、负责方和证明。只使用能够从房源广告、项目文件、卖方、公寓法人、贷款机构及土地办公室核实的数字。尚无证明的栏位应写明“尚未确认”

然后设定未满足就必须排除的条件，例如可接受的距离、房间数量、停车位、养宠物，或会影响居住的公寓规章。这样的筛选方式能让看房成为对已经符合需求的选项进行检查，而不是因为图片或广告词而作决定

购买公寓有哪些费用？分为 4 类

第 1 类是过户前已经承担的资金，例如预订款、签约款、首付款或定金。金额、付款日期、退款条件以及贷款未获批准时的后果，必须从该房屋的文件中读取；不要使用其他项目的平均数字

第 2 类是登记过户日的费用，例如过户费；如有贷款，还可能包括抵押登记费，以及交易产生的税费或印花税。在付款前，应要求提供分项清单，说明计算基准、负责方，以及合同约定由哪一方承担

第 3 类是与公寓法人有关的资金，例如公共管理费、维修基金，或根据大楼决议和规章产生的金额。必须向公寓法人并根据该房屋文件确认费率、收取周期、欠款金额及负责方。不要根据其他公寓的信息作出结论

第 4 类是贷款及收房后的费用，例如贷款方案中的项目、搬迁、装修、维修，以及成为业主后的日常费用。土地厅提供用于初步估算办理法律行为费用的计算器，但最终金额仍须根据实际情况向土地办公室及收款机构确认

购买公寓要付多少首付？应根据实际贷款额度计算

没有适用于所有房屋和借款人的统一首付比例。应先以合同中的买卖价格为起点，再以书面形式取得贷款机构确认将用于支付该房屋价格的贷款额度。需要自行支付的房价部分，就是买卖价格与该额度之间的差额。然后，只扣除文件已确认已经用于支付买卖价格的预订款、签约款或首付款，以计算过户前仍需支付的金额；并将登记过户日费用、公寓法人费用和收房后费用与买卖价格分开，不要将所有内容都归为一笔“首付款”

泰国银行于 2026年5月14日宣布，将暂时放宽 LTV 上限至 100%，适用于抵押品价值低于 10 万泰铢且从第 2 笔贷款合同起的情况；以及抵押品价值达到或超过 10 万泰铢且从第一笔贷款合同起的情况，适用于自 2026年7月1日至 2027年6月30日签订的贷款合同

“LTV 上限为 100%”不应被理解为会自动批准全部买卖价格，因为公告规定的是监管上限，而泰国银行表示金融机构仍会谨慎发放贷款。付款前，必须向实际贷款机构确认抵押品价值、批准额度、放款条件以及签订贷款合同的日期。如果目前只有预计贷款额度，应将需要自行支付的金额记录为“尚未确认”

看房时，同时检查房屋内部和公共财产

一项发表于 2022 年的关于过户前验收公寓房屋的研究，将检查区域分为客厅、卧室、卫生间、厨房和阳台，并涵盖地面、墙面、天花板、门、窗、电气系统、给水、排水、卫生洁具和家具等类别。因此，买方应实际测试使用功能，而不只是用肉眼查看表面是否整齐

房屋外部也要检查会影响实际居住的事项，例如出入口、电梯、停车位、安保系统及公共财产状况。对于二手公寓，土地厅建议检查房屋状况、公共财产、公寓法人的管理、公共管理费的收取方式及大楼规章

付款前，确保人员、房屋和合同信息相互一致

如果是二手公寓，应检查卖方是谁，文件中的房屋详情是否与实际查看的房屋一致，以及合同如何规定价格、付款方式、过户日期、出售所包含的物品、各方费用和任何一方违约时的后果。房地产信息中心在关于购买二手房和二手公寓的建议中列出了这些检查点

如果是项目新房，应检查该案例所使用的文件和合同范本，并保存相关宣传册和广告信息。土地厅建议在付款前检查买卖合同范本、过户日期条件、取消条款以及费用负担

二手公寓要索取公寓法人资料和无欠费证明

佛统府土地办公室三攀分处于 2026年5月11日发布说明，登记公寓房屋过户时，必须出示由公寓法人出具的无欠费证明。该文件根据《公寓法》第 18 条确认公共管理费用欠款事项

不要用这份证明替代对所有事项的检查。应另行向公寓法人询问公共管理费、维修基金、其他相关费用或决议、规章，以及买方需要接手办理的步骤。如果任何信息仍不清楚，应在合同中写明由谁处理以及必须在何日前完成

过户前，列出款项、文件及需要交付的工作

应根据实际情况，分别向合同当事人、公寓法人、贷款机构及土地办公室索取分项款项和费用清单。土地厅公布了费用、税费及印花税指南和初步计算器，但不应以文章中的数字或初步计算结果替代交易的最终确认金额，因为计算基准、措施、条件和负责方可能不同

再次将文件与合同进行核对，包括资产清单、维修工作、钥匙、门禁卡、计量表及交付日期。如果买方无法自行评估系统检查或法律事项，应在过户前请相关领域的专业人士根据文件和实际房屋进行检查

关键信息仍未确认时，使用停止标准

如果仍无法确认谁有权出售、出售包含哪套房屋及哪些资产、交付时必须达到何种状况、每项费用由谁负责，或重要文件何时准备好，就应在付款或过户前停下来

停止并不意味着必须立即取消，而是表示目前信息不足以让自己承担约束：索取文件、在合同中增加条件，或在继续推进前请专业人士检查

决策检查清单

• 制作 4 类资金表：过户前、登记过户日、公寓法人及收房后
• 计算买卖价格与已确认将用于支付房价的贷款额度之间的差额，并只扣除文件确认已经用于支付买卖价格的金额
• 记录每个项目的收款方、计算基准、付款日期、负责方和证明
• 写明未满足就必须排除房屋的条件
• 查看实际房屋并测试相关系统
• 检查出入口、电梯、停车位和公共财产
• 检查合同当事人姓名、房屋详情、价格及付款方式
• 明确包含的物品、维修工作、交付日期及违约后果
• 二手公寓必须索取最新的公寓法人资料和无欠费证明
• 索取符合实际情况的费用清单并注明负责方
• 关键信息尚未确认时，在付款或过户前停下来

常见问题