购买二手房：付定金和过户前需要检查什么、准备哪些费用

将检查分为 3 个阶段

第一阶段在安排看房前，用于筛选卖方、房产和地段是否符合需求。第二阶段在付款前，用于核查权属文件、房屋状况、维修项目和合同文字。最后阶段在过户前，用于确认最新信息、金额和必须交付的物品。

通过一个阶段并不代表下一阶段也通过。房源图片、卖方说法、评估结果或贷款审批结果，都不应替代在适当时点对文件和房屋状况进行的核查。

安排看房前，索取卖方信息和地契副本

安排看房前，索取地契副本和卖方姓名，然后核对登记所有权人的姓名是否与卖方一致。如联系人是受托代理人或法人，应同时索取显示签字人权限的文件。

泰国消费者委员会于 2025年6月21日建议，应核查地契背面的所有权人姓名和登记事项，包括将副本与地契原件进行比对。核查副本只是起点。会影响购买的信息，应向负责的土地局核查最新版本。

付款前，核查土地、出入通道和负担

使用地契编号初步核查位置和地块形状，再将其与房屋、实际出入口、围栏和可见建筑物进行比对。土地局指出，LandsMaps 可用于查询位置、地块形状和初步详情，因此不应以在线图片代替权属文件或在土地局进行的核查。

应明确询问房屋如何通往公共道路、是否享有通行他人土地的权利，以及是否有任何登记事项影响使用或过户。若出入通道、边界或负担仍无法说明，应在付款前停止，并请土地局或专业人士核查具体事实。

实地验房，并区分需要专业人士查看的问题

房地产信息中心建议实地检查房屋，不要仅凭图片作决定。应检查的部位包括屋顶、天花板、地板、楼梯、墙体、供水系统和电气系统。仅测试能够安全测试的项目，并以检查日期拍摄照片记录状况。

如发现裂缝、沉降、渗漏、烧焦气味、电气系统异常，或买方无法自行评估的部位，应在议定价格前请适合该项工作的技师或工程师检查并评估修复方法。不要仅根据图片或说法猜测维修费用。

将维修清单和交付物书面化

将项目分为三组：卖方必须在过户前维修的项目、买方按现状接受的项目，以及需要进一步由专业人士检查的项目。每项均应注明位置、发现的问题、验收方法和完成日期，并附上双方理解一致的照片。

还应说明哪些物品包含在交易中，例如空调、热水器、水泵、水箱、家具、钥匙、遥控器和保修文件。若没有项目清单，仅写“可直接入住”或“赠送全部物品”，仍不足以用于验收。

使合同与人员、房产、款项和条件相一致

签字前，核查合同当事人姓名、地契编号、所在地、价格、付款金额和日期、过户日、各项费用责任方、交付物、应完成的维修，以及任一方不履行约定时的后果。房地产信息中心指出，卖方信息、房产详情、付款条件、费用和违约后果都是应在合同中核查的事项。

如需贷款，应根据实际约定写明与贷款审批结果及已付款项相关的条件。不要从一般范本中加入订房款百分比、贷款期限或法律保证，因为结果取决于每一份合同、每一位卖方、买方和每一项房产。

议定价格前，将二手房购买预算分为 4 类

第一类是过户前款项，例如订房款、定金或合同项下款项。第二类是贷款和专业人士产生的费用，例如抵押物评估费、验房费或相关保险费。第三类是登记日费用，第四类是接收房屋后的资金，例如维修、搬家、更换锁具或调整检查中发现的系统。

不要在第一、第二和第四类中使用一般文章的标准数字。应使用合同草案、报价单和实际服务提供方条款中的金额，然后制作至少有 6 列的表格：项目、计算依据或报价单、金额、收费方、责任方和付款日。这样可看出，可用于过户的资金并不只是房价与贷款额度之间的差额。

过户日费用必须区分费用、税款和双方约定

土地局指南将登记费用与预扣所得税、特种营业税和印花税分开。正常的过户费率为评估资本价值乘以 2%，抵押费为抵押金额乘以 1%，最高不超过 200,000 泰铢，除非交易符合登记日有效的减免条件。

某些税款根据卖方的信息和身份计算，但双方可约定由谁承担各项目的经济负担。因此，应向土地局索取分项清单，并在合同中写明责任方。不要把所有项目都归为“过户费双方各半”，因为这句话并未说明计算依据、税种或贷款费用。

根据日期和条件核查 0.01% 费用措施资格

泰国政府于 2026年7月1日发布的信息指出，将过户费从 2% 降至 0.01%、抵押费从 1% 降至 0.01% 的措施，覆盖至 2027年6月30日之前的新房和二手房及公寓，但这并不表示每位买方都符合资格。

公布的条件摘要指出，买方必须是泰国国籍自然人，买卖价格和评估资本价值均不得超过 7 百万泰铢，抵押金额不得超过 7 百万泰铢，且抵押必须因同一次过户而产生。在计算预算前，应向土地局确认房产类型、登记日期、价格、评估基础、抵押金额及买方资格，因为措施和交易事实可能发生变化。

过户前，核查最新信息并采用停止标准

过户日前，应确认土地局、预约、原件文件、金额、付款方式和收款人。再次核查卖方姓名、房产详情和登记事项，包括维修和应交付物是否已按附件完成。随后复核费用表，确保计算依据、收费方、责任方和付款日与最新文件一致。

如卖方姓名不一致、没有签字权限证明、地契或所在地不一致、出入通道仍不明确、重要维修尚未完成、金额与合同不一致，或文字仍存在不同解释，应停止。对于取决于具体事实的法律、税务、贷款和结构问题，应由土地局、律师、金融机构或相关专业人士直接核查。

决策检查清单

• 索取地契副本，并将所有权人姓名与卖方核对
• 卖方未亲自办理时，核查授权书或签字权限文件
• 比对位置、地块形状、出入通道和实际状况
• 向土地局核查登记事项和负担
• 检查屋顶、天花板、地板、楼梯、墙体、供水系统和电气系统
• 请专业人士检查无法自行评估的结构或系统部位
• 将维修清单和交付物清单作为附件制作
• 确保合同列明人员、房产、款项、过户日、费用及违约后果
• 将预算分为过户前款项、贷款或专业人士费用、登记日费用和接收房屋后的资金
• 制作费用表，注明计算依据、金额、收费方、责任方和付款日
• 根据登记日和实际交易信息，向土地局核查 0.01% 措施的条件
• 过户前再次核查文件、金额、房屋状况和交付物
• 关键信息仍不一致时，在付款前停止

常见问题