ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ต้องตรวจอะไร ก่อนจองและทำสัญญา

เริ่มจากระบุโครงการ แปลง และผู้ขายให้ตรงกัน

ก่อนตรวจเอกสาร ให้จดชื่อโครงการตามป้ายและเอกสาร ชื่อนิติบุคคลผู้ขาย ที่ตั้ง เลขแปลงหรือยูนิต แบบบ้าน และชื่อผู้รับเงินไว้ในหน้าเดียวกัน เพราะชื่อทางการตลาดอาจไม่ใช่ข้อมูลเดียวกับชื่อที่ใช้ในใบอนุญาตหรือสัญญา

ขอสำเนาหรือภาพเอกสารที่ใช้เสนอขาย เช่น ผังโครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ ตารางราคา เงื่อนไขเงินจอง และกำหนดส่งมอบ พร้อมวันที่ได้รับ เอกสารชุดนี้มีไว้เทียบข้อมูล ไม่ใช่หลักฐานว่าโครงการได้รับอนุญาตแล้ว

ค้นข้อมูลจัดสรรที่ดิน แล้วตรวจต่อกับสำนักงานที่ดิน

กรมที่ดินมีหน้าค้นหาข้อมูลจัดสรรที่ดินด้วยชื่อโครงการ เลขที่โครงการ หรือเลขที่โฉนด และแสดงชื่อผู้จัดสรร ชื่อโครงการ และที่ตั้ง ใช้หน้านี้เป็นจุดเริ่มต้นเพื่อดูว่าข้อมูลที่ได้รับตรงกันหรือไม่

ถ้าค้นไม่พบ ชื่อสะกดไม่ตรง หรือรายละเอียดไม่พอ อย่ารีบสรุปว่าโครงการถูกหรือผิด กรมที่ดินตอบเมื่อ 23 มิถุนายน 2569 ว่า ผู้ที่ต้องการตรวจเอกสารโครงการจัดสรรสามารถขอตรวจที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาในท้องที่ที่โครงการตั้งอยู่

ขอดูใบอนุญาต ผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่แสดงในสำนักงานขาย

คู่มือกรมที่ดินระบุว่า ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องแสดงใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการตามที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการโครงการจัดสรรที่ดิน ให้เทียบเลขแปลง ตำแหน่ง แบบสิ่งปลูกสร้าง ถนน ทางเท้า ไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย และบริการสาธารณะที่เกี่ยวกับแปลงที่คุณกำลังเลือก

อย่าเทียบเพียงภาพรวมของโครงการ หากสิ่งที่พนักงานขายชี้ในผัง สิ่งที่เห็นในพื้นที่ และสิ่งที่เขียนในเอกสารไม่ตรงกัน ให้ขอคำอธิบายและเอกสารฉบับที่ใช้ผูกพันก่อนจ่ายเงิน

ตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันจากแหล่งที่รับผิดชอบ

คู่มือกรมที่ดินแนะนำให้ตรวจว่าผู้ประกอบการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่นำมาจัดสรรหรือไม่ และที่ดินมีภาระผูกพัน เช่น ภาระจำยอมหรือภาระจำนองหรือไม่ โดยสอบถามสำนักงานที่ดินในท้องที่

สำเนาโฉนดหรือคำบอกเล่าไม่แทนการตรวจข้อมูลกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ หากยังไม่เข้าใจว่าภาระที่พบกระทบการโอนหรือการใช้แปลงอย่างไร ให้ขอคำอธิบายจากสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญที่ตรวจเอกสารจริงก่อนทำสัญญา

แยกสิ่งที่ทำเสร็จแล้ว ออกจากสิ่งที่ยังเป็นแผน

เดินดูทางเข้าออก ถนน ทางเท้า ระบบไฟฟ้า ประปา ระบายน้ำ บำบัดน้ำเสีย และบริการสาธารณะที่โครงการเสนอ แล้วทำตารางแยกว่าอะไรเห็นและตรวจได้แล้ว อะไรอยู่ระหว่างทำ และอะไรยังเป็นคำสัญญาในอนาคต

กรมที่ดินแนะนำให้ตรวจหน่วยงานที่รับผิดชอบเมื่อมีคำกล่าวถึงโครงการภาครัฐ เช่น ถนน ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า อย่านำเส้นทางหรือกำหนดเปิดใช้จากสื่อขายมาเป็นข้อเท็จจริงจนกว่าจะตรวจจากหน่วยงานเจ้าของโครงการตามวันที่ตัดสินใจ

ถามค่าใช้จ่ายและกำหนดส่งมอบเป็นรายการ

ขอรายการเงินทั้งหมดแยกจากกัน ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา เงินงวด ค่าใช้บริการสาธารณะ ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายอื่น พร้อมผู้รับเงิน วันครบกำหนด และเงื่อนไขคืนหรือริบ อย่ารวมเป็นยอดเดียวจนตรวจไม่ได้ว่าเงินแต่ละก้อนใช้เพื่ออะไร

คู่มือกรมที่ดินแนะนำให้ตรวจอัตราค่าบริการและค่าบำรุงรักษา ว่าเก็บเท่าไรและใช้จ่ายเรื่องใด หากสาธารณูปโภคหรือบริการยังไม่เสร็จ ให้ถามว่าจะเริ่มและเสร็จเมื่อใด แล้วให้ข้อความที่ตกลงอยู่ในสัญญา ไม่ใช้เพียงกำหนดการจากการสนทนา

เก็บโฆษณา สัญญา และหลักฐานจ่ายเงินเป็นชุดเดียวกัน

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเผยแพร่เมื่อ 16 มกราคม 2569 ว่า โฆษณาบ้านจัดสรรต้องตรงกับรายละเอียดที่ได้รับอนุญาต และแนะนำให้ผู้บริโภคเก็บเอกสารโฆษณาหรือภาพหน้าจอไว้เมื่อจำเป็นต้องตรวจสอบ

ก่อนลงชื่อ ให้อ่านชื่อคู่สัญญา แปลงและแบบบ้าน ราคา รายการที่รวม กำหนดก่อสร้างและส่งมอบ เงื่อนไขผิดนัด การคืนเงิน และเอกสารแนบให้ครบ เก็บสัญญาทุกหน้า ใบเสร็จ หลักฐานโอน และข้อความยืนยันไว้ด้วยกัน บทความนี้ไม่ตัดสินสิทธิในข้อพิพาทเฉพาะกรณี

ใช้เกณฑ์หยุดก่อนจ่ายเงิน เมื่อข้อมูลหลักยังไม่พร้อม

เกณฑ์หยุดของบทความนี้คือ ชื่อผู้ขายไม่ตรงกับผู้รับเงิน ไม่แสดงใบอนุญาตหรือผังที่ใช้กับแปลง ข้อมูลแปลงและแบบบ้านขัดกัน ภาระผูกพันยังอธิบายไม่ได้ กำหนดสาธารณูปโภคอยู่ในคำพูดเท่านั้น หรือเงื่อนไขคืนเงินยังไม่ชัด

การหยุดไม่ได้แปลว่าโครงการมีปัญหา แต่แปลว่าผู้ซื้อยังมีข้อมูลไม่พอสำหรับผูกพันเงิน หากข้อมูลครบแล้วจึงค่อยเทียบโครงการด้วยงบ ทำเล การเดินทาง แบบบ้าน และเงื่อนไขที่ใช้กับชีวิตจริง

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• จดชื่อโครงการ ผู้ขาย ที่ตั้ง เลขแปลง แบบบ้าน และผู้รับเงินให้ตรงกัน
• ค้นข้อมูลจัดสรรที่ดินจากชื่อโครงการ เลขที่โครงการ หรือเลขที่โฉนด
• ขอดูใบอนุญาต ผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่แสดงในสำนักงานขาย
• เทียบแปลง แบบบ้าน ถนน ทางเท้า และสาธารณูปโภคกับเอกสารที่ได้รับอนุญาต
• ตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันกับสำนักงานที่ดินในท้องที่
• แยกสิ่งที่ทำเสร็จแล้วออกจากสิ่งที่ยังเป็นแผนหรือคำโฆษณา
• ขอค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาพร้อมวิธีใช้เงินเป็นรายการ
• ให้กำหนดก่อสร้าง ส่งมอบ และสิ่งที่ยังไม่เสร็จอยู่ในสัญญา
• อ่านเงื่อนไขเงินจอง การผิดนัด และการคืนเงินก่อนโอน
• เก็บโฆษณา สัญญา เอกสารแนบ ใบเสร็จ และหลักฐานการติดต่อ

คำถามที่พบบ่อย