ขายบ้านครั้งแรก ต้องเตรียมอะไร ก่อนลงประกาศ รับเงิน และโอน

แยกการเตรียมขายเป็น 3 ด่าน

ด่านแรกคือก่อนลงประกาศ ใช้ยืนยันว่าใครมีสิทธิขาย ทรัพย์ใดกำลังจะขาย และข้อมูลใดนำไปเผยแพร่ได้ ด่านที่สองคือก่อนรับเงิน ใช้ทำให้ผู้ซื้อกับผู้ขายเข้าใจราคา กำหนดเวลา เงื่อนไข และของที่รวมอยู่ในการขายตรงกัน ด่านสุดท้ายคือก่อนโอน ใช้ตรวจเอกสาร ค่าใช้จ่าย วิธีรับชำระ และการส่งมอบอีกครั้ง

การแยกเป็นด่านช่วยให้รู้ว่าข้อมูลใดยังขาด ไม่ควรเริ่มจากตั้งราคาและลงรูปทันที หากยังไม่รู้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระที่ปรากฏในเอกสารสิทธิ หรือผู้ที่ต้องร่วมให้ความยินยอม

ก่อนลงประกาศ ยืนยันผู้มีสิทธิขายและข้อมูลในเอกสารสิทธิ

เตรียมเอกสารสิทธิฉบับปัจจุบันและตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เลขที่เอกสาร ที่ตั้ง เนื้อที่ และรายการจดทะเบียนด้านหลังให้ตรงกับทรัพย์ที่จะขาย สภาผู้บริโภคแนะนำผู้ซื้อบ้านมือสองให้ตรวจชื่อเจ้าของจากโฉนด และดูรายการจำนองหรือขายฝากที่ด้านหลังโฉนด ผู้ขายจึงควรพร้อมให้ข้อมูลเหล่านี้ตรวจสอบก่อนรับเงิน

ถ้ามีเจ้าของร่วม ผู้มีสิทธิจากมรดก นิติบุคคล ผู้รับมอบอำนาจ หรือภาระกับสถาบันการเงิน อย่าสรุปเองว่าใครลงชื่อแทนได้ ให้ยืนยันผู้มีอำนาจ เอกสาร และขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญที่ดูเอกสารจริงก่อน

ทำข้อมูลประกาศจากข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบได้

แยกข้อมูลเป็นหมวดเดียวกันทุกครั้ง ได้แก่ ประเภททรัพย์ ที่ตั้ง เนื้อที่ดิน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง ที่จอดรถ ของที่รวมอยู่ในการขาย สภาพที่ต้องแจ้ง และราคาที่เจ้าของต้องการ อย่ารวมเนื้อที่ดินกับพื้นที่ใช้สอย และอย่าใส่ขนาดหรือสิ่งอำนวยความสะดวกจากความจำถ้ายังไม่ได้วัดหรือยืนยัน

ใช้ภาพของทรัพย์ปัจจุบันและบอกข้อจำกัดที่ภาพไม่แสดง ห้ามใช้ภาพสร้างหรือภาพของทรัพย์อื่นแทนห้อง บ้าน วิว ถนน หรือสภาพแวดล้อมจริง เพราะผู้ซื้ออาจเข้าใจว่าเป็นหลักฐานของทรัพย์ที่กำลังขาย

ถ้าฝากขายกับนายหน้า ให้ตรวจข้อตกลงก่อนเริ่มลงประกาศ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์อธิบายขั้นตอนฝากขายว่า ก่อนเริ่มทำการตลาดควรมีข้อตกลงแต่งตั้งนายหน้าที่ระบุรายละเอียดการรับฝากขาย ค่าตอบแทน และระยะเวลาของสัญญา เจ้าของจึงควรเขียนให้ชัดด้วยว่าใครเป็นคู่สัญญา ทรัพย์ใดอยู่ในขอบเขต ช่องทางใดใช้ลงประกาศ นายหน้าใช้ภาพและข้อมูลใดได้ ใครนัดพาผู้สนใจเข้าดู และส่งรายงานความคืบหน้าอย่างไร

สำนักงานกิจการยุติธรรมอธิบายว่าสัญญานายหน้าอาจตกลงด้วยวาจาได้ และสิทธิค่าตอบแทนสัมพันธ์กับการชี้ช่องหรือจัดการให้คู่สัญญาเข้าทำสัญญา ดังนั้นอย่ารอให้เกิดข้อโต้แย้งแล้วค่อยหาหลักฐาน ควรระบุจำนวนหรือวิธีคำนวณค่าตอบแทน ค่าใช้จ่ายอื่น จุดที่ถือว่าเกิดสิทธิรับเงิน วิธีนับผู้สนใจที่นายหน้าแนะนำ การทำงานร่วมกับนายหน้ารายอื่น ระยะเวลา และวิธียกเลิกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ชื่อเรียกว่าสัญญาเปิดหรือสัญญาปิดไม่พอสำหรับสรุปสิทธิ ต้องอ่านเงื่อนไขจริงและให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเมื่อผลทางกฎหมายมีความสำคัญ

ก่อนรับเงิน ให้ข้อตกลงตรงกับคน ทรัพย์ เงิน และเวลา

เขียนให้ชัดว่าใครเป็นผู้ขายและผู้ซื้อ ทรัพย์ใด ราคาเท่าไร เงินที่รับมีวัตถุประสงค์อะไร ชำระเมื่อใด เงื่อนไขคืนหรือไม่คืนเงินคืออะไร กำหนดโอนเมื่อใด และของใดรวมอยู่ในการส่งมอบ อย่าใช้ข้อความทั่วไปแทนรายละเอียดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน

ถ้ามีเงื่อนไขสินเชื่อ การไถ่ถอนจำนอง การซ่อมก่อนโอน เจ้าของร่วม หรือการมอบอำนาจ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเอกสารก่อนรับเงิน เนื้อหานี้เป็นเช็กลิสต์เตรียมข้อมูล ไม่ใช่คำแนะนำกฎหมายหรือภาษีสำหรับกรณีเฉพาะ

ถ้าไปดำเนินการเองไม่ได้ ให้ใช้แบบมอบอำนาจที่ตรงกับทรัพย์

กรมที่ดินมีแบบหนังสือมอบอำนาจแยกสำหรับโฉนดและห้องชุด รวมถึงตัวอย่างคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จึงไม่ควรหยิบแบบทั่วไปมาใช้โดยยังไม่ยืนยันว่าตรงกับทรัพย์และรายการที่จะจดทะเบียน

ระบุอำนาจและรายการที่ให้ทำอย่างชัดเจน และตรวจแบบ เอกสารประกอบ พยาน และการรับรองกับสำนักงานที่ดินที่รับเรื่องก่อนวันนัด โดยเฉพาะกรณีผู้มอบอำนาจอยู่ต่างประเทศหรือนิติบุคคลเป็นเจ้าของ

เตรียมข้อมูลค่าใช้จ่ายจากกรณีจริง ไม่ใช้ตัวเลขเดียวกับทุกคน

กรมสรรพากรระบุว่าการคำนวณภาษีที่เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ข้อมูล เช่น ราคาขาย ราคาประเมิน วิธีที่ได้ทรัพย์มา และจำนวนปีที่ถือครอง และยังต้องตรวจผลกับเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อจดทะเบียนโอน

ดังนั้นอย่ารับรองยอดภาษี ค่าธรรมเนียม หรือเงินสุทธิจากตารางทั่วไปเพียงแผ่นเดียว ให้รวบรวมข้อมูลของทรัพย์และผู้ขาย ขอประมาณการจากช่องทางทางการ แล้วระบุในข้อตกลงว่าแต่ละฝ่ายรับผิดชอบรายการใดตามที่ตกลงและกฎหมายที่ใช้กับกรณีนั้น

ก่อนโอน ตรวจเอกสาร เงิน และการส่งมอบเป็นชุดเดียวกัน

ก่อนวันนัด ให้ยืนยันสำนักงานที่รับจดทะเบียน รายชื่อผู้ที่ต้องไป เอกสารตัวจริง แบบมอบอำนาจถ้ามี วิธีรับชำระ ยอดที่ต้องชำระหรือไถ่ถอน และหลักฐานที่แต่ละฝ่ายต้องได้รับ อย่าใช้รายการเอกสารของคนอื่นแทนการตรวจกรณีของตนเอง

ทำรายการกุญแจ รีโมต มิเตอร์ ของที่ตกลงให้ไปกับทรัพย์ และสภาพที่ส่งมอบไว้ล่วงหน้า ตรวจร่วมกันอีกครั้งก่อนส่งมอบ พร้อมเก็บสำเนาข้อตกลงและหลักฐานการรับจ่ายเงินตามที่จำเป็น

ใช้เกณฑ์หยุดเมื่อข้อมูลหลักยังไม่ครบ

หยุดก่อนลงประกาศถ้ายังระบุทรัพย์หรือผู้มีสิทธิขายไม่ได้ หยุดก่อนรับเงินถ้าเงื่อนไขสำคัญยังพูดกันคนละแบบ และหยุดก่อนโอนถ้าเอกสาร วิธีรับชำระ หรือภาระที่ต้องจัดการยังไม่ยืนยัน

การขายบ้านครั้งแรกไม่จำเป็นต้องรีบข้ามข้อมูลที่ขาด การเลื่อนเพื่อยืนยันข้อเท็จจริงหนึ่งครั้งมีเหตุผลกว่าการแก้ประกาศ สัญญา หรือยอดเงินภายหลัง

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์และรายละเอียดทรัพย์จากเอกสารปัจจุบัน
• ดูรายการจดทะเบียนด้านหลังเอกสารสิทธิและยืนยันภาระที่ต้องจัดการ
• แยกเนื้อที่ดิน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง และของที่รวมในการขาย
• ใช้ภาพปัจจุบันของทรัพย์และไม่ใช้ภาพสร้างแทนหลักฐานจริง
• ถ้าฝากขายกับนายหน้า ให้เขียนขอบเขตงาน ค่าตอบแทน ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และวิธียกเลิกให้ชัด
• เขียนราคา เงินที่รับ กำหนดเวลา และเงื่อนไขให้ตรงกันก่อนรับเงิน
• ยืนยันแบบมอบอำนาจและผู้มีอำนาจลงชื่อเมื่อเจ้าของไปเองไม่ได้
• คำนวณค่าใช้จ่ายจากข้อมูลของผู้ขายและทรัพย์กรณีจริง
• ตรวจเอกสาร วิธีรับชำระ กุญแจ มิเตอร์ และรายการส่งมอบก่อนโอน

คำถามที่พบบ่อย