第一次卖房：发布房源、收款和过户前需要准备什么
为房主准备的清单：从确认出售权利和房产信息、委托出售前检查经纪协议，到过户前准备文件、费用和交付事项
摘要
房主应分为 3 个阶段准备：发布房源前确认有权出售的人、房产信息以及与经纪人的协议；收款前将条件和交付物品写清楚并保持一致；过户前根据实际情况检查文件、权利负担、费用和收款方式。如果重要信息仍无法确认，应在发布房源或收款前暂停。
将卖房准备分为 3 个阶段
第一个阶段是发布房源前，用于确认谁有权出售、要出售哪项房产，以及哪些信息可以公开。第二个阶段是收款前，用于让买卖双方对价格、时间、条件以及包含在出售中的物品有一致理解。最后一个阶段是过户前，用于再次检查文件、费用、收款方式和交付。
分阶段可以帮助你了解哪些信息仍然缺失。如果还不知道产权持有人的姓名、权利文件中显示的负担，或需要由谁共同作出同意，就不应立即从定价和上传照片开始。
发布房源前，确认出售权利和权利文件中的信息
准备当前的权利文件，并核对产权持有人姓名、文件编号、位置、面积以及背面的登记事项，确保与要出售的房产一致。泰国消费者委员会建议二手房买家从地契核查业主姓名，并查看地契背面的抵押或附买回登记。因此，卖家应准备好在收款前提供这些信息供核查。
如果存在共有产权人、因继承取得权利的人、法人、受托代理人，或与金融机构存在债务或其他义务，不要自行认定谁可以代为签字。应先向土地厅或实际审查文件的专业人士确认有权人员、文件和流程。
根据可核实的事实制作房源信息
每次都将信息分为相同类别：房产类型、位置、土地面积、使用面积、房间数量、停车位、出售中包含的物品、必须披露的状况，以及业主希望的价格。不要将土地面积与使用面积混在一起；尺寸或设施如果尚未测量或确认，也不要凭记忆填写。
使用房产当前的照片，并说明照片无法展示的限制。不得用生成图片或其他房产的房间、房屋、景观、道路或周边环境图片代替真实情况，因为买家可能会理解为正在出售房产的证据。
如果委托经纪人出售，请在开始发布房源前检查协议
政府住房银行说明，在开始营销前，应有经纪人委任协议，写明委托出售的详细内容、报酬和合同期限。因此，业主还应明确写出合同双方是谁、范围包括哪项房产、可以通过哪些渠道发布房源、经纪人可以使用哪些照片和信息、由谁安排带意向客户看房，以及如何提交进展报告。
司法事务办公室说明，经纪合同可以通过口头方式达成，而获得报酬的权利与为合同双方提供机会或促成双方签订合同有关。因此，不要等到发生争议后才寻找证据。应以书面形式写明报酬金额或计算方式、其他费用、何时视为产生收款权利、如何计算经纪人介绍的意向客户、与其他经纪人合作的方式、期限以及取消方式。仅称为开放协议或独家协议，不足以概括权利；必须阅读实际条款，并在法律后果重要时请专业人士审查。
收款前，让协议与人员、房产、款项和时间保持一致
明确写出谁是卖家和买家、涉及哪项房产、价格是多少、所收款项的用途、何时付款、退款或不退款的条件、何时过户，以及交付中包含哪些物品。不要用笼统文字代替双方已经约定的具体细节。
如果存在贷款条件、解除抵押、过户前维修、共有产权人或授权委托，应在收款前请专业人士审查文件。本内容是准备信息的清单，不是针对特定情况的法律或税务建议。
如果无法亲自办理，请使用与房产相符的授权委托书格式
土地厅为地契和公寓分别提供授权委托书格式，也提供权利及法律行为登记申请的示例。因此，在尚未确认格式与房产及待登记事项相符之前，不应直接使用一般格式。
应明确写出授权范围和允许办理的事项，并在预约日前向受理事项的土地厅核对格式、附件、见证人和认证要求，尤其是在授权人身处国外或业主为法人时。
根据实际情况准备费用信息，不要对所有人使用同一个数字
税务局说明，与出售不动产有关的税费计算需要使用出售价格、评估价格、取得房产的方式和持有年限等信息；登记过户时，还必须向土地官员核实计算结果。
因此，不要仅凭一张通用表格保证税费、手续费或净得款项。应收集房产和卖家的实际信息，通过官方渠道获取估算，并在协议中按照双方约定及适用于该情况的法律，写明各方负责哪些项目。
过户前，将文件、款项和交付作为一套内容检查
在预约日前，确认负责登记的办公室、必须到场的人员、原件、如有的授权委托书、收款方式、应支付或赎回的金额，以及各方必须取得的证明。不要用他人的文件清单代替对自己情况的核查。
提前列出钥匙、遥控器、仪表、约定随房产交付的物品以及交付时的状况。交付前再次共同检查，并根据需要保留协议副本和收付款凭证。
主要信息不完整时，使用暂停标准
如果仍无法确定房产或有权出售的人，应在发布房源前暂停。如果重要条件仍然各说各话，应在收款前暂停。如果文件、收款方式或需要处理的负担仍未确认，应在过户前暂停。
第一次卖房不必为了赶时间而跳过缺失的信息。推迟一次以核实事实，通常比事后修改房源、合同或款项金额更有理由。
决策检查清单
- 根据当前文件核对产权持有人姓名和房产详情
- 查看权利文件背面的登记事项，并确认需要处理的负担
- 区分土地面积、使用面积、房间数量和出售中包含的物品
- 使用房产当前照片，不要用生成图片代替真实证据
- 如果委托经纪人出售，应明确写出工作范围、报酬、费用、期限和取消方式
- 收款前写清楚并统一价格、所收款项、时间安排和条件
- 业主无法亲自到场时，确认授权委托书格式及有权签字的人
- 根据卖家和房产的实际信息计算费用
- 过户前检查文件、收款方式、钥匙、仪表和交付物品
常见问题
我还不知道合适的售价，可以先发布房源测试吗？
不应将没有依据的价格作为已确认信息。发布前应将业主希望的价格与评估价格和市场信息区分开，并写明所使用的信息日期和来源。
有抵押的房子可以发布出售吗？
本文不足以对特定情况作出结论。收款或确定过户日期前，必须向抵押权人核查抵押登记、金额和流程，包括向土地厅办理登记的流程。
房子的所有瑕疵都必须写在房源信息中吗？
应如实提供会影响决定的信息，并记录房屋状况和约定的维修项目。不要用宽泛表述来掩盖已经知道的信息。
通过电话或聊天软件与经纪人讨论委托出售，够吗？
司法事务办公室说明，经纪合同可以通过口头方式达成。但完整写下合同双方、房产、工作范围、报酬、费用、期限和取消方式，有助于核查双方是否同意了同一件事。如果条款会对特定情况产生法律影响，应请专业人士审查。
卖家的手续费和税费是多少？
没有一个数字适用于所有情况。必须使用卖家信息、出售价格、评估价格、取得房产的方式和持有期限，然后通过官方渠道并向土地官员核实结果。
可以让别人代替我办理过户吗？
在针对房产类型和登记事项使用正确格式并完成正确认证时，可能可以办理，但必须先向土地厅确认详情，因为地契和公寓有分别的授权委托书格式。
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