房屋和公寓租赁合同：签署前需要检查什么

先确认这份合同适用哪些规则

消费者保护委员会发布了《住宅用途建筑租赁合同管制公告》佛历 2568 年及标准合同示例。公告将其适用的经营者定义为向自然人出租住宅、数量达到 3 套及以上的经营者，无论这些房屋位于同一栋建筑还是多栋建筑内

因此，不应据此断定公告中的条件在所有情况下都同样适用于私人出租人。应先询问出租人是谁、出租多少套，以及本合同属于哪个适用范围。如果法律后果很重要，或合同当事人意见不一致，应在签署前让专业人士审查实际合同草案

确保人员姓名、权限和房产与证据一致

核对出租人和承租人的姓名、地址及联系方式，使其与签订合同时使用的文件一致。应通过门牌号、楼层、建筑和位置清楚标明所租房屋或房间。不要只写项目名称或宽泛的位置描述

如果签署人、收款人或交钥匙的人与所提供证据中显示的所有人不是同一人，应要求提供证明其权限的文件，并核实该权限是否涵盖签订合同、收款和实际交付。不要仅仅因为聊天中发来的账户名称正确就转账

分开列明每一笔款项，并写清每个付款日期

明确写明租金、付款周期、到期日、付款渠道和收款人姓名。将预付租金、押金、门禁卡费、停车费、公共区域费用和其他服务费分开列明，并说明每笔款项的用途

不要对所有合同使用同一个上限数字，因为权利和限制取决于公告的适用范围以及出租人的具体事实。适用时，应将实际合同草案与消费者保护委员会的公告及标准合同示例进行对照，并每次要求取得注明每笔款项用途的收据或付款凭证

根据计算方式检查水费、电费和服务费

合同应写明水费、电费、网络、停车或其他服务的费率、计算方式、账单周期、付款日期，以及承租人可以核查的凭证。不要只看每单位金额，却不知道它来自哪张账单，或是否还包含其他费用

消费者保护委员会的标准合同示例将租金、公用事业费和服务费分列为不同部分。这样有助于看清哪些项目是固定金额，哪些会随使用量变化，以及由谁提供收费凭证

把维修责任、进房和合同解除写成实际可执行的条款

区分由承租人负责的小额维修，以及出租人必须处理的损坏或缺陷。写明应通过什么渠道报告问题，以及对方须在什么条件下回复。避免使用宽泛措辞，让承租人对所有损坏负责，却不区分正常使用造成的损耗与承租人造成的损坏

检查进房、续约、提前搬出、违约、通知期限、押金扣除和退款期限等条件。如果有罚款或解除权，应明确写出事由、通知方式以及期限开始计算的日期。不应依赖合同中没有写明的口头解释

将财产清单和房间状况记录作为合同附件

消费者保护委员会的标准合同示例包含附在合同后的建筑状况验收记录。因此，承租人应记录门、窗、家具、电器、原有痕迹、钥匙、门禁卡和电表水表读数，并附上能够确认日期和房间的照片或视频

双方应确认使用同一套附件，并各自保存一份。房源广告中的图片或交付日前拍摄的照片，不应替代收房当天实际状况的证据

在签署或付款前设置暂停标准

如果出租人姓名与收款人不一致且没有权限证明，房产详情不清楚，总金额与分项金额不一致，存在重要空白，未写明退款条件，或提及的附件尚未收到，应先暂停

签署前，应完整阅读最终版本，检查每一处修改，并将合同及付款凭证保存在便于查阅的位置。如果存在具体法律问题，或潜在损失金额较高，本文不能替代专业人士对合同的审查

决策检查清单

• 确认出租人、承租人、有权代表人和房产与证据一致
• 分开列明租金、押金、预付租金和每一笔服务费
• 写明付款日期、付款渠道、收款人和收款凭证
• 写明水费、电费及其他服务的费率和计算方式
• 区分维修责任、进房、违约和合同解除
• 根据适用于本合同的范围，写明押金扣除和退还方式
• 附上财产清单、房间状况、照片和水电表读数
• 取得最终合同及由双方确认内容一致的附件

常见问题