ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยแบบผ่อนได้ไหม: ผ่อนกับโครงการต่างจากสินเชื่อธนาคารอย่างไร

คำตอบสั้น: ผ่อนได้บางกรณี แต่ต้องแยก 2 ความสัมพันธ์

แบบแรกคือผู้ซื้อชำระค่าห้องเป็นงวดตามสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการหรือผู้ขาย แบบที่สองคือผู้ให้กู้ชำระเงินก้อนสำหรับการโอน แล้วผู้ซื้อผ่อนคืนตามสัญญาสินเชื่อ ทั้งสองแบบมีคู่สัญญา ค่าใช้จ่าย หลักประกัน และผลเมื่อผิดนัดต่างกัน

คำว่า ผ่อนได้ ในประกาศไม่ยืนยันว่าธนาคารจะอนุมัติหรือสำนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียน ให้ขอตารางยอด วันชำระ ผู้รับเงิน เงื่อนไขคืนเงิน และยอดที่ต้องจ่ายในวันโอนเป็นลายลักษณ์อักษร

ผ่อนกับโครงการคือการแบ่งชำระราคาตามสัญญา

หากโครงการหรือผู้ขายเสนอแผนชำระเป็นงวด ให้ตรวจว่ายอดใดเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา หรือเงินชำระราคา และเกิดอะไรขึ้นเมื่อผู้ซื้อจ่ายล่าช้า โครงการส่งมอบล่าช้า หรือจดทะเบียนโอนไม่ได้ แบบสัญญามาตรฐานของกรมที่ดินแสดงให้เห็นว่าราคาและกำหนดชำระต้องเขียนเป็นข้อสัญญา แต่เงื่อนไขจริงต้องอ่านจากฉบับที่จะลงชื่อ

การจ่ายหลายงวดยังไม่ใช่หลักฐานว่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อจึงต้องรักษาหลักฐานทุกยอดและผ่านการตรวจสิทธิ โควตาต่างชาติ และเอกสารวันโอนแยกต่างหาก

สินเชื่อธนาคารไม่มีนโยบายเดียวสำหรับคนต่างชาติ

ข้อมูลของธนาคารกสิกรไทยที่ตรวจเมื่อ 25 สิงหาคม 2569 ระบุว่า ชาวต่างชาติยื่นกู้เพื่อซื้อและถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะห้องชุดเมื่อมีใบต่างด้าว ทะเบียนบ้าน ท.ร.14 เล่มสีน้ำเงิน หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ อย่างใดอย่างหนึ่ง และระบุว่าใบอนุญาตทำงานเพียงอย่างเดียวไม่พอ

ข้อมูลนี้เป็นตัวอย่างของผลิตภัณฑ์หนึ่ง ณ วันที่ตรวจ ไม่ใช่นโยบายกลางของทุกธนาคาร ผู้ซื้อจึงต้องขอเงื่อนไขและรายการเอกสารปัจจุบันจากผู้ให้กู้ที่กำลังพิจารณา และไม่ใช้คำตอบของธนาคารหนึ่งรับรองว่าอีกธนาคารจะรับยื่นหรืออนุมัติ

การยื่นได้ไม่เท่ากับได้รับอนุมัติ

แม้ผ่านเกณฑ์เอกสารเบื้องต้น ผู้ให้กู้ยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ความสามารถชำระ สถานะการพำนัก หลักประกัน และนโยบายสินเชื่อ ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้เทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละช่วง ค่าใช้จ่าย เงื่อนไข และระยะเวลาผ่อน ไม่ดูเฉพาะค่างวดหรือดอกเบี้ยช่วงแรก

อย่าวางเงินโดยอาศัยวงเงินจากเครื่องคำนวณ โฆษณา หรือคำประเมินปากเปล่า ให้ขอผลและเงื่อนไขที่ผู้ให้กู้ยืนยันสำหรับผู้ซื้อกับห้องจริง แล้วคำนวณเงินส่วนต่างที่ต้องออกเอง

สินเชื่อไม่แทนเงื่อนไขรับโอนของคนต่างชาติ

การมีผู้ให้กู้ไม่ได้ยกเว้นพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้ซื้อต้องเข้าเกณฑ์การถือกรรมสิทธิ์ สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องมีเอกสารตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด

ให้ประสานผู้ให้กู้ ธนาคารที่รับหรือโอนเงิน นิติบุคคลอาคารชุด และสำนักงานที่ดินก่อนกำหนดวันโอน เพราะเอกสารสินเชื่อ หลักฐานเงิน และหนังสือรับรองโควตาต้องสอดคล้องกับธุรกรรมจริง

เขียนเงื่อนไขเมื่อกู้ไม่ผ่านก่อนวางเงิน

สัญญาควรระบุว่า หากขอสินเชื่อไม่ได้หรือได้วงเงินต่ำกว่าที่ต้องใช้ ผู้ซื้อมีสิทธิอะไร เงินรายการใดคืนหรือไม่คืน ต้องแจ้งผลภายในวันใด และต้องใช้หลักฐานแบบใด อย่าถือว่าคำว่า ช่วยยื่นกู้ หรือ กู้ไม่ผ่านคืนเงิน มีรายละเอียดเหมือนกันทุกโครงการ

ถ้าเงื่อนไขคืนเงิน ยอดวันโอน หรือเอกสารผู้ซื้อต่างชาติยังไม่ชัด ให้ชะลอการวางเงินหรือให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสัญญาก่อนลงชื่อ

ทำตารางเงินจริงก่อนตัดสินใจ

ใส่ราคาห้อง เงินจอง เงินทำสัญญา เงินแต่ละงวด วงเงินที่ได้รับยืนยัน ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามเอกสาร ค่าโอนเงิน และเงินสำรองเป็นคนละช่อง หากช่องใดยังไม่มีหลักฐานให้เขียนว่า ยังไม่ยืนยัน ไม่เติมเปอร์เซ็นต์เงินดาวน์หรือโอกาสอนุมัติจากค่าเฉลี่ยที่ไม่ตรงกับกรณีจริง

บทความนี้ไม่รับรองสินเชื่อหรือสิทธิการโอน นโยบายผู้ให้กู้เปลี่ยนได้ และผลขึ้นกับผู้ซื้อ ทรัพย์ และเอกสาร ณ วันที่ยื่น

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• แยกแผนชำระกับโครงการออกจากสินเชื่อธนาคาร
• ขอตารางยอด วันจ่าย ผู้รับเงิน และผลเมื่อผิดนัด
• ตรวจเงื่อนไขคืนเงินเมื่อกู้ไม่ผ่านหรือวงเงินไม่พอ
• ตรวจคุณสมบัติชาวต่างชาติจากข้อมูลปัจจุบันของผู้ให้กู้
• ไม่ใช้ใบอนุญาตทำงานหรือคำฝ่ายขายเป็นหลักฐานว่าอนุมัติได้
• ตรวจโควตาต่างชาติและหลักฐานเงินก่อนวางเงิน
• ขอข้อเสนอสินเชื่อที่ระบุดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไข
• คำนวณเงินส่วนต่างจากวงเงินที่ยืนยันสำหรับห้องจริง
• ตรวจเอกสารกับสำนักงานที่ดินและนิติบุคคลก่อนนัดโอน
• หยุดก่อนลงชื่อเมื่อสิทธิคืนเงินหรือเอกสารวันโอนยังไม่ชัด

คำถามที่พบบ่อย