ต่างชาติซื้ออสังหาในไทยแบบไหนได้บ้าง: คอนโด บ้าน ที่ดิน และสิทธิการเช่า

เริ่มจากคำว่าได้สิทธิอะไร ไม่เริ่มจากคำว่าซื้อได้ไหม

คำว่าอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งที่ดิน บ้าน อาคาร และห้องชุด แต่สิทธิที่คนต่างชาติถือได้ไม่เหมือนกัน ห้องชุดที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุดอาจถือกรรมสิทธิ์แยกเป็นรายห้องได้ ส่วนบ้านเดี่ยว วิลลา หรือทาวน์โฮมที่ขายพร้อมที่ดินต้องแยกสิทธิในตัวอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน

บทความนี้อธิบายหลักทั่วไปจากแหล่งทางการ ณ วันที่ 25 สิงหาคม 2569 ไม่ใช่คำวินิจฉัยสิทธิของบุคคลหรือทรัพย์ใด ก่อนจ่ายเงินต้องให้สำนักงานที่ดินและผู้เชี่ยวชาญตรวจสัญชาติ สถานะบุคคล เอกสารสิทธิ โครงสร้างธุรกรรม และกฎหมายที่ใช้กับกรณีจริง

คอนโดถือกรรมสิทธิ์ได้เมื่อคนและห้องเข้าเงื่อนไข

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดประเภทคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่อาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และกำหนดให้กรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวรวมกันในอาคารแต่ละแห่งไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด กรมที่ดินจึงต้องตรวจทั้งคุณสมบัติผู้ซื้อ หลักฐานเงิน และหนังสือรับรองสัดส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดตามกรณี

คำว่าอพาร์ตเมนต์ไม่ได้แปลว่าเป็นห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์แยกได้ ต้องตรวจว่าอาคารจดทะเบียนเป็นอาคารชุด มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และห้องที่ซื้ออยู่ในโควตาที่รับโอนได้จริงหรือไม่ ก่อนทำสัญญาควรขอให้นิติบุคคลหรือผู้ขายยืนยันสถานะเป็นลายลักษณ์อักษรและตรวจซ้ำใกล้วันโอน

หลักฐานเงินสำหรับซื้อห้องชุดต้องวางแผนก่อนโอน

กรมที่ดินอธิบายว่าคนต่างด้าวตามช่องทางที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้าหรือถอนจากบัญชีที่กฎหมายรับรองตามเงื่อนไข การโอนเงินผิดวัตถุประสงค์หรือเก็บเอกสารไม่ครบอาจทำให้จดทะเบียนไม่ได้ จึงควรถามธนาคารผู้รับเงินและสำนักงานที่ดินของห้องจริงก่อนโอน

อย่าสรุปว่าหลักฐานแบบเดียวใช้กับคนต่างด้าวทุกสถานะ เพราะกฎหมายแบ่งคุณสมบัติไว้หลายกรณี และอย่าสรุปว่าสินเชื่อผ่านแล้วแปลว่าหลักฐานเงินผ่าน สถาบันการเงินพิจารณาเครดิต ส่วนสำนักงานที่ดินตรวจสิทธิและเอกสารสำหรับการจดทะเบียน

ที่ดินถือไม่ได้เป็นหลักทั่วไป และข้อยกเว้นมีเงื่อนไขสูง

กรมที่ดินระบุหลักการและช่องทางขอได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามกฎหมาย รวมถึงข้อยกเว้นมาตรา 96 ทวิสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ดำรงการลงทุนตามระยะเวลาที่กำหนด ซื้อไม่เกิน 1 ไร่ อยู่ในพื้นที่ที่กฎหมายกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เงื่อนไขนี้ไม่ใช่สิทธิซื้อที่ดินทั่วไป

การได้ที่ดินทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93 เป็นอีกกระบวนการที่ต้องขออนุญาตและอยู่ภายใต้สิทธิที่กฎหมายกำหนด ไม่ควรนำเสนอเป็นวิธีซื้อบ้านหรือที่ดินตามปกติ

บ้านหรือวิลลาต้องแยกสิทธิในอาคารออกจากที่ดิน

การซื้อบ้านพร้อมที่ดินในชื่อตนเองไม่เท่ากับการซื้อห้องชุด คนต่างชาติอาจพิจารณาสิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิอื่นตามกรณี แต่แต่ละสิทธิมีเนื้อหา ระยะเวลา วิธีจดทะเบียน และผลเมื่อสิ้นสุดต่างกัน ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเอกสาร ไม่ใช้คำโฆษณา freehold หรือ leasehold แทนชื่อสิทธิในทะเบียน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเขียนว่าจะต่ออีก 30 ปีในอนาคตไม่ใช่กรรมสิทธิ์และไม่ควรรับรองว่าเกิดผลอัตโนมัติ ต้องตรวจคู่สัญญา เงื่อนไขต่ออายุ การจดทะเบียน และผลเมื่อผู้ให้เช่าหรือทรัพย์เปลี่ยนมือ

บริษัทนอมินีไม่ใช่ทางลัดสำหรับถือที่ดิน

กรมที่ดินมีมาตรการป้องกันการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว การจัดให้บุคคลไทยถือหุ้นหรือถือที่ดินแทนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดอาจมีความผิดและทำให้สิทธิในทรัพย์มีปัญหา อย่าใช้คำแนะนำทั่วไปว่าเปิดบริษัทไทยแล้วซื้อที่ดินได้เป็นสูตรสำเร็จ

หากนิติบุคคลจะซื้อทรัพย์ ต้องตรวจสัญชาติของนิติบุคคล แหล่งทุน ผู้ถือหุ้น การประกอบธุรกิจจริง และกฎหมายเฉพาะกับหน่วยงานและผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช้เพียงสัดส่วนชื่อผู้ถือหุ้นบนเอกสารหนึ่งฉบับรับรองความชอบด้วยกฎหมาย

ก่อนวางเงิน ให้ผ่าน 4 ด่านแยกกัน

ด่านแรกคือคน: ผู้ซื้อเข้าเงื่อนไขใด ด่านที่สองคือทรัพย์: เป็นห้องชุด ที่ดิน หรือสิทธิแบบใด ด่านที่สามคือเงิน: แหล่งและหลักฐานเงินตรงตามข้อกำหนดหรือไม่ และด่านที่สี่คือการจดทะเบียน: โควตา เอกสาร นิติบุคคล และสำนักงานที่ดินรับดำเนินการอย่างไร

ให้สัญญาระบุผลเมื่อโควตา เอกสารเงิน หรือสิทธิการจดทะเบียนไม่ผ่าน รวมถึงผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายและกำหนดคืนเงิน อย่าวางเงินที่เรียกคืนไม่ได้จากคำยืนยันปากเปล่าว่า ต่างชาติซื้อได้

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ระบุสัญชาติและสถานะของผู้ซื้อที่ใช้ยื่นจดทะเบียน
• แยกห้องชุดที่จดทะเบียนออกจากอพาร์ตเมนต์หรือสิทธิพักอาศัย
• ตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโควตาต่างชาติกับนิติบุคคล
• ถามสำนักงานที่ดินว่าคุณสมบัติและเอกสารเงินต้องใช้แบบใด
• วางเส้นทางโอนเงินและเก็บหลักฐานกับธนาคารก่อนชำระ
• บ้านหรือวิลลาต้องแยกสิทธิในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• สัญญาเช่าต้องตรวจระยะเวลา การจดทะเบียน และเงื่อนไขต่ออายุ
• ไม่ใช้บริษัทหรือบุคคลไทยถือแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย
• เขียนเงื่อนไขคืนเงินเมื่อโควตาหรือการจดทะเบียนไม่ผ่าน
• ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเอกสารและสิทธิของกรณีจริงก่อนลงชื่อ

คำถามที่พบบ่อย