อ่าน 8 นาทีอัปเดต 25 สิงหาคม 2026

ซื้ออสังหาในไทยแล้วได้ LTR Visa ไหม ต้องเข้าเกณฑ์อะไรบ้าง

ตรวจข้อเท็จจริงว่าการซื้ออสังหาไม่ทำให้ได้ LTR Visa อัตโนมัติ พร้อมเกณฑ์กลุ่ม Wealthy Global Citizen และ Wealthy Pensioner ที่ใช้อสังหาเป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุนได้

ผู้เขียนทีมที่ซุกหัวนอน

หมวดหมู่

ภาพประกอบมาสคอตสุนัขตรวจบ้าน เอกสารคุณสมบัติ และสัญลักษณ์หนังสือเดินทาง โดยไม่สื่อว่าเป็นเอกสารหรือการอนุมัติจริง

สรุปสั้น

การซื้ออสังหาในไทยไม่ทำให้ได้ Long-Term Resident Visa หรือ LTR Visa อัตโนมัติ อสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจนับเป็นเงินลงทุนส่วนหนึ่งสำหรับผู้สมัครบางกลุ่ม แต่ผู้สมัครต้องผ่านเกณฑ์ของกลุ่มนั้นครบ ทั้งทรัพย์สินหรือรายได้ เงินลงทุน และประกันสุขภาพหรือหลักฐานทางการเงินตามที่ BOI กำหนด อีกทั้งทรัพย์ที่จะซื้อยังต้องถือครองได้ตามกฎหมายไทยแยกต่างหาก

คำตอบตรง: ซื้อบ้านหรือคอนโดอย่างเดียวไม่ได้ LTR Visa

สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI แบ่งผู้สมัคร LTR เป็นหลายกลุ่มและกำหนดคุณสมบัติของแต่ละกลุ่ม การถืออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ประเภทวีซ่าและไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ ผู้สมัครต้องเลือกกลุ่มที่ตรงกับตนเอง ยื่นหลักฐานครบ และผ่านการรับรองคุณสมบัติก่อนเข้าสู่ขั้นตอนออกวีซ่า

อสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องโดยตรงกับเกณฑ์เงินลงทุนของกลุ่ม Wealthy Global Citizen และ Wealthy Pensioner บางกรณี แต่ไม่แทนเกณฑ์อื่น และไม่ทำให้คนต่างชาติถือที่ดินได้หากไม่เข้าเงื่อนไขกฎหมายที่ดิน

Wealthy Global Citizen ต้องผ่านทั้งทรัพย์สิน เงินลงทุน และสุขภาพ

เกณฑ์ที่ BOI เผยแพร่และตรวจเมื่อ 25 สิงหาคม 2569 กำหนดทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และเงินลงทุนในประเทศไทยอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ โดยอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่อาจนับรวมได้

ผู้สมัครยังต้องผ่านเกณฑ์ด้านสุขภาพ เช่น ประกันสุขภาพที่มีความคุ้มครองในไทยตามวงเงินที่กำหนด สิทธิประกันสังคมไทย หรือเงินฝากตามหลักเกณฑ์ อย่าแปลงยอดเงินเป็นบาทจากอัตราแลกเปลี่ยนโดยประมาณเพื่อยืนยันว่าผ่าน ให้ใช้เอกสารและอัตราที่หน่วยงานรับคำขอใช้กับกรณีจริง

Wealthy Pensioner ใช้อสังหาเป็นส่วนของเงินลงทุนได้ในทางเลือกหนึ่ง

ผู้สมัครกลุ่ม Wealthy Pensioner ต้องมีอายุอย่างน้อย 50 ปี และมีรายได้ส่วนบุคคลจากแหล่งที่ BOI รับรองอย่างน้อย 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี หรือมีรายได้ 40,000 ถึงต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี พร้อมเงินลงทุนในประเทศไทยอย่างน้อย 250,000 ดอลลาร์สหรัฐตามหลักเกณฑ์

อสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจนับเป็นเงินลงทุนในทางเลือกหลัง แต่ผู้สมัครยังต้องผ่านเกณฑ์รายได้ อายุ และสุขภาพ จึงไม่ควรซื้อทรัพย์ก่อนเพียงเพราะราคาเกินยอดเงินลงทุน แล้วคาดว่าจะผ่านคุณสมบัติทั้งหมด

ทรัพย์ที่ใช้นับต้องตรวจชื่อ สิทธิ มูลค่า และเวลา

คำถามที่พบบ่อยของ BOI ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประกอบการสมัครต้องมีอยู่ก่อนยื่นและอยู่ในชื่อผู้สมัคร มูลค่าที่ถือร่วมจะนับตามสัดส่วนของผู้สมัคร เอกสารต้องแสดงสิทธิและมูลค่าตามที่ BOI ใช้ตรวจ ไม่ใช่เพียงราคาประกาศหรือคำประเมินของผู้ขาย

BOI อธิบายตัวอย่างทรัพย์ที่รับพิจารณา เช่น กรรมสิทธิ์ห้องชุด อาคารหรือบ้านที่ผู้สมัครมีสิทธิถูกต้อง และสิทธิการเช่าบางกรณีที่มีอายุคงเหลือไม่น้อยกว่า 10 ปี ต้องตรวจคำจำกัดความและเอกสารล่าสุดก่อนทำธุรกรรม เพราะสิ่งที่นับเป็นเงินลงทุนกับสิ่งที่คนต่างชาติถือครองได้ตามกฎหมายเป็นคนละด่าน

คุณสมบัติ LTR ไม่ยกเว้นกฎหมายถือครองอสังหา

แม้ BOI รับอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักฐานเงินลงทุน ผู้ซื้อยังต้องผ่านกฎหมายที่ใช้กับทรัพย์นั้น คนต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เมื่อเข้าเงื่อนไขและอาคารยังอยู่ในโควตาต่างชาติ แต่การถือที่ดินโดยตรงมีข้อจำกัดและข้อยกเว้นเฉพาะ

อย่าใช้คำว่า ซื้อบ้านเพื่อทำ LTR เป็นข้อสรุปว่ารับโอนบ้านพร้อมที่ดินในชื่อตนเองได้ ให้ตรวจสิทธิในอาคาร ที่ดิน สัญญา แหล่งเงิน และการจดทะเบียนกับหน่วยงานและผู้เชี่ยวชาญแยกจากการตรวจวีซ่า

LTR ของ BOI ต่างจากวีซ่าตามการลงทุนของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

คู่มือบริการของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีเส้นทางขออยู่ต่อในราชอาณาจักรกรณีลงทุนไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นคนละฐานกฎหมาย คุณสมบัติ และกระบวนการกับ LTR ของ BOI จึงห้ามนำยอด 10 ล้านบาทไปแทนเกณฑ์ 500,000 หรือ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐของ LTR

ก่อนเลือกเส้นทาง ให้ระบุชื่อประเภทวีซ่า หน่วยงานรับคำขอ ฐานคุณสมบัติ เอกสาร และผลที่ต้องการให้ชัด คำว่า long stay ที่ใช้ทั่วไปไม่ใช่ชื่อโครงการเดียว

ลำดับที่ลดความเสี่ยงก่อนซื้อทรัพย์เพื่อใช้ประกอบคำขอ

เริ่มจากตรวจว่าตนเข้าเกณฑ์กลุ่มใดโดยไม่รวมอสังหา แล้วให้ BOI หรือผู้เชี่ยวชาญยืนยันช่องว่างของเงินลงทุนและเอกสาร จากนั้นจึงคัดทรัพย์ที่ถือครองได้ ตรวจสิทธิ โควตา แหล่งเงิน และเอกสารมูลค่าที่ใช้ยื่น พร้อมเขียนเงื่อนไขในสัญญาให้เหมาะกับความเสี่ยง

การอนุมัติขึ้นกับการตรวจของหน่วยงาน บทความนี้ไม่รับรองผลวีซ่า สิทธิถือครอง หรือมูลค่าทรัพย์ และเกณฑ์อาจเปลี่ยนได้ จึงต้องตรวจหน้า BOI LTR และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอีกครั้งก่อนยื่นหรือจ่ายเงิน

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

ยืนยันก่อนว่ากำลังตรวจ LTR ของ BOI ไม่ใช่วีซ่าประเภทอื่น
เลือกกลุ่มผู้สมัครจากคุณสมบัติจริง ไม่เลือกจากทรัพย์ที่จะซื้อ
ตรวจทรัพย์สิน รายได้ เงินลงทุน และเกณฑ์สุขภาพแยกกัน
ใช้ยอดสกุลดอลลาร์และหลักฐานตามที่ BOI กำหนด
ยืนยันว่าทรัพย์มีอยู่ก่อนยื่นและอยู่ในชื่อผู้สมัคร
ทรัพย์ถือร่วมต้องแยกมูลค่าตามสัดส่วนของผู้สมัคร
ตรวจว่าสิทธิในทรัพย์ถือครองได้ตามกฎหมายไทย
ไม่ใช้ราคาประกาศแทนหลักฐานมูลค่าที่หน่วยงานรับ
ตรวจเกณฑ์ปัจจุบันกับ BOI ก่อนลงชื่อหรือชำระเงิน
ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเมื่อสิทธิ วีซ่า หรือสัญญามีผลต่อการซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อคอนโดในไทยแล้วได้ LTR Visa เลยหรือไม่

ไม่ได้ การซื้อคอนโดอาจนับเป็นเงินลงทุนสำหรับผู้สมัครบางกลุ่ม แต่ต้องผ่านคุณสมบัติของกลุ่มนั้นครบและได้รับการรับรองจาก BOI

ซื้ออสังหามูลค่า 500,000 ดอลลาร์สหรัฐแล้วผ่านแน่นอนหรือไม่

ไม่แน่นอน ยอดนี้เป็นเพียงเกณฑ์เงินลงทุนของ Wealthy Global Citizen ซึ่งยังต้องมีทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐและผ่านเกณฑ์สุขภาพ รวมถึงข้อกำหนดเอกสาร

ผู้เกษียณต้องซื้ออสังหาอย่างน้อย 250,000 ดอลลาร์สหรัฐทุกคนหรือไม่

ไม่ทุกคน ผู้มีรายได้อย่างน้อย 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปีมีเส้นทางรายได้ ส่วนเงินลงทุนอย่างน้อย 250,000 ดอลลาร์สหรัฐใช้กับทางเลือกที่มีรายได้ 40,000 ถึงต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี และยังมีเกณฑ์อื่น

LTR Visa ทำให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้หรือไม่

ไม่อัตโนมัติ คุณสมบัติวีซ่าและสิทธิถือครองที่ดินเป็นคนละกฎหมาย ต้องตรวจข้อจำกัดและข้อยกเว้นของกรมที่ดินแยกต่างหาก

วีซ่าลงทุน 10 ล้านบาทคือ LTR Visa หรือไม่

ไม่ใช่กระบวนการเดียวกัน คู่มือสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองระบุการขออยู่ต่อกรณีลงทุนไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ LTR อยู่ภายใต้การรับรองคุณสมบัติของ BOI และใช้เกณฑ์ของแต่ละกลุ่ม

ซื้อทรัพย์หลังยื่น LTR แล้วนำมานับได้หรือไม่

คำถามที่พบบ่อยของ BOI ระบุว่าเงินลงทุนต้องมีอยู่ก่อนการสมัคร จึงควรวางลำดับและยืนยันเอกสารกับ BOI ก่อนยื่น

แหล่งข้อมูลที่ใช้

แยกการคัดทรัพย์ออกจากการตรวจวีซ่า

ส่งทำเล งบ และประเภทสิทธิที่ต้องการมาได้ ทีมจะช่วยคัดรายการสำหรับตรวจต่อ โดยไม่รับรองผลวีซ่า สิทธิถือครอง หรือมูลค่าที่ BOI จะรับ

ฝากโจทย์ให้ช่วยคัด ดูตัวเลือกคอนโด