กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ผ่าน เงินจองและเงินดาวน์คืนได้ไหม

คำตอบสั้น: ยังสรุปไม่ได้จากคำว่า “กู้ไม่ผ่าน”

สิทธิขอคืนเงินขึ้นกับข้อเท็จจริงหลายชุดพร้อมกัน ได้แก่ ผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของทรัพย์รายบุคคล ทรัพย์เป็นห้องชุด บ้านจัดสรร หรือทรัพย์มือสอง เอกสารอยู่ในขั้นจองหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เงินแต่ละก้อนถูกระบุว่าอะไร และผู้ซื้อทำตามเงื่อนไขยื่นสินเชื่อที่เขียนไว้ครบหรือไม่

จึงไม่ควรใช้ประโยคว่า “กู้ไม่ผ่านได้เงินคืนทุกกรณี” หรือ “กู้ไม่ผ่านถูกริบทุกกรณี” กับทุกธุรกรรม บทความนี้ช่วยจัดเอกสารและคำถามก่อนติดต่อคู่สัญญา สคบ. หรือผู้เชี่ยวชาญกฎหมาย ไม่ใช่คำวินิจฉัยสิทธิสำหรับสัญญาเฉพาะราย

เริ่มจากแยก 4 เรื่องก่อนอ่านเงื่อนไขคืนเงิน

หนึ่ง ระบุคู่สัญญาและผู้รับเงินจริงว่าเป็นบริษัทโครงการ เจ้าของทรัพย์ หรือตัวแทนที่มีอำนาจ สอง ระบุประเภททรัพย์และวันที่ทำเอกสาร สาม แยกชื่อเอกสารทุกฉบับ เช่น ใบจอง สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และใบรับเงิน สี่ ทำตารางเงินทีละก้อนตามถ้อยคำในเอกสาร ไม่เปลี่ยนชื่อเรียกเองภายหลัง

ตัวอย่างเช่น เงินที่ฝ่ายขายเรียกด้วยวาจาว่า “มัดจำ” อาจถูกพิมพ์ในใบรับเงินว่าเงินจอง ส่วนยอดรายเดือนอาจถูกระบุว่าเงินดาวน์หรือเงินตามสัญญา ความหมายและผลทางกฎหมายต้องดูจากข้อความทั้งหมดและข้อเท็จจริง ไม่ใช่ชื่อช่องเดียวในเอกสาร

ทำไมข้อมูลจากหน่วยงานเดียวกันยังต้องอ่านตามขอบเขต

หน้า FAQ ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่เข้าถึงเมื่อ 20 ตุลาคม 2569 ระบุแบบกว้างว่า เมื่อกู้ไม่ผ่าน ผู้ประกอบการมีสิทธิริบเงินจองและเงินทำสัญญา แต่เงินส่วนอื่น เช่น เงินดาวน์และเงินค่าตกแต่ง ต้องคืนให้ผู้ซื้อ อย่างไรก็ดี หน้า FAQ ดังกล่าวไม่แสดงวันที่อัปเดตหรือรายละเอียดที่ช่วยแยกว่าคำตอบครอบคลุมคู่สัญญา เอกสาร และกฎหมายฉบับใดบ้าง

อีกด้านหนึ่ง ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 31 มกราคม 2568 กำหนดขอบเขตเฉพาะการจองซื้อห้องชุดกับผู้ประกอบธุรกิจ แยกเงินจองออกจากเงินดาวน์ และกำหนดแบบสัญญาจองกับข้อสัญญาที่ห้ามใช้ สคบ. ยังเผยแพร่ข่าวการตรวจสัญญาจองห้องชุดตามประกาศนี้เมื่อ 3 กุมภาพันธ์ 2569 จึงต้องตรวจวันที่ ประเภทการขาย และเอกสารจริงก่อนนำคำตอบทั่วไปมาใช้

กรณีคอนโดโครงการ ให้ตรวจว่าสัญญาจองอยู่ในประกาศปี 2567 หรือไม่

ประกาศปี 2567 นิยามธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองไว้เฉพาะการทำสัญญาจองซื้อห้องชุดระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ รวมถึงช่องทางอิเล็กทรอนิกส์ โดยเงินจองตามประกาศเป็นเงินเพื่อประกันว่าจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายต่อไป และไม่ใช่เงินดาวน์

ถ้าเอกสารและคู่สัญญาอยู่ในขอบเขตนี้ ให้ขอสัญญาจองฉบับที่ลงนามและใบรับเงินมาเทียบกับแบบสัญญาตามประกาศ แต่ไม่ควรสรุปต่อเองว่าคำว่า “สินเชื่อไม่ผ่าน” ทำให้ได้เงินทุกก้อนคืนอัตโนมัติ เพราะยังต้องตรวจเหตุ เงื่อนไขที่ผู้ซื้อต้องทำ กำหนดเวลา และเอกสารขั้นต่อมาที่ลงชื่อไปแล้ว

บ้านจัดสรรและทรัพย์มือสอง อย่านำกติกาสัญญาจองห้องชุดมาใช้ทันที

ประกาศควบคุมสัญญาจองห้องชุด พ.ศ. 2567 มีชื่อและนิยามเฉพาะ ไม่ใช่หลักฐานว่าการจองบ้านจัดสรร บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสองจากเจ้าของรายบุคคลอยู่ใต้กติกาเดียวกันทุกข้อ สำหรับกรณีเหล่านี้ต้องกลับไปดูคู่สัญญา เอกสารที่ลงชื่อ เงื่อนไขสินเชื่อ เหตุยกเลิก และกฎหมายที่ใช้กับธุรกรรมนั้น

ถ้ามีนายหน้าหรือตัวแทนรับเงิน ให้ตรวจหลักฐานอำนาจ ผู้รับเงินตัวจริง และปลายทางของเงินด้วย อย่าใช้เพียงโลโก้โครงการ ชื่อเพจ หรือคำว่า “ตัวแทน” เป็นหลักฐานว่าบุคคลนั้นมีอำนาจตกลงคืนเงินหรือแก้สัญญาแทนผู้ขาย

ทำแฟ้มหลักฐานสินเชื่อและการจ่ายเงินก่อนขอคืน

รวมโฆษณาหรือข้อความก่อนจ่าย ใบจอง สัญญาทุกฉบับ เอกสารแนบ ใบรับเงิน หลักฐานโอน บทสนทนาที่พูดถึงสินเชื่อ และเงื่อนไขคืนเงินไว้ในแฟ้มเดียว จากนั้นทำเส้นเวลาว่าจ่ายวันใด ยื่นกู้วันใด ส่งเอกสารครบเมื่อใด และได้รับผลจากธนาคารเมื่อใด

ขอหลักฐานผลสินเชื่อจากธนาคารในรูปแบบที่ตรวจย้อนหลังได้เท่าที่ธนาคารออกให้ และเก็บหลักฐานว่าคุณทำตามเงื่อนไขในสัญญาแล้ว เช่น ยื่นภายในกำหนด ยื่นตามจำนวนธนาคารที่ระบุ หรือส่งเอกสารเพิ่มเติมตามที่ร้องขอ อย่าสร้างหรือแก้ไขหนังสือธนาคาร และอย่าใช้ข้อความจากฝ่ายขายแทนผลจากผู้ให้กู้

หนังสือขอคืนเงินควรแยกยอด เหตุ และเอกสารอ้างอิง

เขียนถึงคู่สัญญาหรือผู้รับเงินตามชื่อในเอกสาร ระบุทรัพย์ เลขที่เอกสาร วันที่ และยอดแต่ละก้อนแยกกัน อธิบายผลสินเชื่อกับเงื่อนไขที่อ้าง ขอให้ตอบว่าจะคืนยอดใด ไม่คืนยอดใด ด้วยเหตุและข้อสัญญาข้อไหน พร้อมกำหนดช่องทางตอบที่ตรวจย้อนหลังได้

อย่าเขียนเพียงว่า “ขอเงินทั้งหมดคืนเพราะกู้ไม่ผ่าน” ถ้าแฟ้มมีเงินหลายประเภท เพราะอีกฝ่ายอาจตอบรวมจนตรวจเหตุไม่ได้ และอย่าเซ็นเอกสารยุติข้อเรียกร้องหรือรับเงินบางส่วนโดยไม่อ่านผลของข้อความนั้น เมื่อจำนวนเงินหรือสิทธิมีสาระสำคัญ ให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจเอกสารก่อนลงชื่อ

ถ้าคำตอบไม่ชัดหรือไม่ตรงเอกสาร ให้ขอคำปรึกษาและร้องทุกข์ด้วยแฟ้มเดียวกัน

หากผู้รับเงินไม่ตอบ อ้างเงื่อนไขที่ไม่มีในเอกสาร หรือคำตอบขัดกับสัญญา ให้ส่งหนังสือติดตามและเก็บหลักฐานการส่ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคมีระบบร้องทุกข์ออนไลน์และสายด่วน 1166 ตามหน้าติดต่อของ OCPB Connect ที่ตรวจเมื่อ 20 ตุลาคม 2569

การร้องทุกข์ไม่รับประกันว่าจะได้เงินคืนและไม่หยุดกำหนดเวลาทางกฎหมายโดยอัตโนมัติ บทความนี้ยืนยันไม่ได้ว่ากรณีใดต้องดำเนินการภายในกี่วัน ให้ขอคำปรึกษาโดยเร็วเมื่อมีเส้นตายตามสัญญา หนังสือทวงถาม นัดโอน หรือจำนวนเงินที่เสียหายมีนัยสำคัญ

ก่อนวางเงินครั้งต่อไป ให้เขียนเงื่อนไขสินเชื่อให้ตรวจได้

ก่อนจ่าย ขอให้เอกสารระบุว่าต้องยื่นกู้เมื่อใด กับกี่แห่ง ต้องส่งหลักฐานอะไร ผลแบบใดถือว่าไม่อนุมัติ ใครเป็นผู้พิจารณาคืนเงิน คืนเงินประเภทใด ภายในเงื่อนไขใด และถ้ามีค่าใช้จ่ายที่จะหักต้องอ้างรายการใด อย่าใช้ประโยคว่า “ถ้ากู้ไม่ผ่านเดี๋ยวคืนให้” โดยไม่มีรายละเอียดและลายมือชื่อผู้มีอำนาจ

แยกการประเมินกำลังซื้อออกจากสิทธิคืนเงิน การประเมินสินเชื่อเบื้องต้นไม่ใช่การอนุมัติขั้นสุดท้าย และการมีเงื่อนไขคืนเงินก็ไม่ทำให้สินเชื่อผ่าน ก่อนจองจึงต้องตรวจทั้งงบที่รับได้ เอกสารผู้กู้ ทรัพย์ที่จะซื้อ และข้อความในสัญญาควบคู่กัน

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ระบุผู้ขาย คู่สัญญา ผู้รับเงิน และหลักฐานอำนาจของตัวแทน
• แยกว่าทรัพย์เป็นคอนโดโครงการ บ้านจัดสรร หรือทรัพย์มือสอง
• เรียงใบจอง สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และเอกสารแนบตามวันที่
• ทำตารางเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง และยอดอื่นตามชื่อในเอกสาร
• อ่านเงื่อนไขยื่นสินเชื่อ เหตุยกเลิก การริบ และการคืนเงินทุกฉบับ
• เก็บหลักฐานการยื่นกู้ การส่งเอกสาร และผลจากธนาคารที่ตรวจย้อนหลังได้
• ทำเส้นเวลาการจ่ายเงิน การยื่นกู้ การแจ้งผล และกำหนดนัดโอน
• ขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรแยกทีละยอดพร้อมเหตุและข้อสัญญาที่อ้าง
• อย่าลงชื่อยุติข้อเรียกร้องหรือรับเงื่อนไขใหม่โดยไม่อ่านผลของข้อความ
• ขอคำปรึกษาจาก สคบ. หรือผู้เชี่ยวชาญกฎหมายเมื่อขอบเขตหรือสิทธิยังไม่ชัด

คำถามที่พบบ่อย