กู้ซื้อบ้าน ต้องทำประกันอะไรบ้าง ก่อนเลือกสินเชื่อและเซ็นสัญญา

คำตอบสั้น: ประกันอัคคีภัยกับ MRTA เป็นคนละการตัดสินใจ

ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายว่า การขอสินเชื่อบ้านมีประกันอัคคีภัยเพื่อคุ้มครองสิ่งปลูกสร้างที่เป็นหลักประกัน ส่วนประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือ MRTA เป็นประกันตามความสมัครใจ และอาจมากับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ผู้กู้จึงต้องขอให้ผู้ให้กู้แยกเงื่อนไขของประกันสองประเภทนี้ออกจากกัน

ถ้าซื้อด้วยเงินสด ไม่มีสัญญาสินเชื่อให้ใช้เป็นจุดเริ่มต้นของการเปรียบเทียบ ให้ประเมินความเสี่ยงของตัวอาคารและทรัพย์สินตามการใช้งานจริง แล้วอ่านความคุ้มครองของกรมธรรม์ที่กำลังพิจารณา บทความนี้ไม่กำหนดว่าทุกคนต้องซื้อแบบใดหรือวงเงินเท่าไร

เริ่มจากเอกสาร 3 ชุด ไม่เริ่มจากคำเสนอขาย

ขอข้อเสนอสินเชื่อที่ระบุดอกเบี้ยแต่ละช่วง ค่างวด ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขเมื่อทำหรือไม่ทำประกัน จากนั้นขอใบเสนอขายหรือเอกสารสรุปสาระสำคัญของประกันแต่ละฉบับ และขอแบบคำขอหรือร่างกรมธรรม์ที่แสดงชื่อผู้เอาประกัน ทรัพย์หรือชีวิตที่เอาประกัน ทุนประกัน ระยะเวลา เบี้ย ผู้รับประโยชน์ และข้อยกเว้น

ให้ใส่วันที่ของเอกสารทุกชุด เพราะข้อเสนอสินเชื่อและผลิตภัณฑ์ประกันเปลี่ยนได้ หากตัวเลขจากพนักงาน แอป และเอกสารไม่ตรงกัน ให้หยุดและขอฉบับที่ผู้ให้บริการยืนยันก่อนจ่ายเบี้ยหรือลงชื่อ

ประกันอัคคีภัยคุ้มครองหลักประกัน ไม่ได้แปลว่าคุ้มครองทุกอย่างในบ้าน

หน้าความรู้เรื่องสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า ประกันอัคคีภัยที่เกี่ยวกับสินเชื่อคุ้มครองสิ่งปลูกสร้างที่เป็นหลักประกันและทรัพย์สินจากเหตุที่ระบุในกรมธรรม์ ส่วนแบบกรมธรรม์สำหรับที่อยู่อาศัยของสำนักงาน คปภ. แยกข้อมูลสถานที่ สิ่งปลูกสร้าง ทรัพย์สิน ทุนประกัน และรายละเอียดภัยไว้เป็นรายการ จึงต้องอ่านว่าฉบับที่เสนอคุ้มครองอะไรจริง

อย่าใช้ชื่อผลิตภัณฑ์สรุปว่าคุ้มครองน้ำท่วม ของใช้ การโจรกรรม หรือส่วนต่อเติมโดยอัตโนมัติ ให้เทียบรายการภัย ข้อยกเว้น ค่าเสียหายส่วนแรก ทุนประกัน ระยะเวลา และสถานที่เอาประกันจากกรมธรรม์ฉบับที่เสนอ

MRTA คุ้มครองชีวิตตามเงื่อนไข ไม่ใช่ประกันตัวบ้าน

ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า MRTA เป็นประกันตามความสมัครใจ มีวัตถุประสงค์ช่วยลดผลกระทบต่อภาระสินเชื่อเมื่อเกิดเหตุต่อชีวิตตามเงื่อนไข โดยผลประโยชน์ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและวงเงินที่เลือก จึงต้องตรวจอายุผู้เอาประกัน เหตุที่คุ้มครอง ข้อยกเว้น ระยะเวลาคุ้มครอง ทุนประกันที่เปลี่ยนตามเวลา และผู้รับประโยชน์จากเอกสารจริง

คำว่า “คุ้มครองตลอดสัญญากู้” หรือ “ปิดหนี้ให้ทั้งหมด” ยืนยันจากชื่อ MRTA เพียงอย่างเดียวไม่ได้ ให้เทียบตารางทุนประกันกับยอดหนี้ตามช่วงเวลา และถามเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหากความคุ้มครองต่ำกว่ายอดหนี้ ใครรับภาระส่วนต่าง

ตรวจสิทธิเลือกบริษัทและแยกเงื่อนไขอนุมัติออกจากส่วนลด

ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า ลูกหนี้มีสิทธิเลือกทำประกันกับบริษัทหรือนายหน้าตามความสมัครใจ และธนาคารพาณิชย์ไม่สามารถบังคับให้ทำกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งโดยเฉพาะ หรือใช้บริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นเงื่อนไขพิจารณาสินเชื่อ ทั้งนี้ ผู้กู้ยังต้องตรวจว่ากรมธรรม์ที่เลือกเป็นไปตามเกณฑ์คุ้มครองหลักประกันที่ผู้ให้กู้แจ้งไว้หรือไม่

ถ้าข้อเสนอมีอัตราดอกเบี้ยต่างกันเมื่อทำ MRTA ให้ขอข้อเสนอทั้งสองแบบโดยใช้วงเงิน ระยะเวลากู้ และวันเริ่มสัญญาเดียวกัน แล้วแยกให้เห็นว่าอะไรคือดอกเบี้ย อะไรคือเบี้ยประกัน และอะไรคือค่าธรรมเนียม อย่ารวมเป็นตัวเลขค่างวดเดียว

เทียบต้นทุนในช่วงเวลาเดียวกัน โดยไม่เดาตัวเลข

ทำตารางอย่างน้อย 8 ช่อง: ชื่อข้อเสนอ วงเงินกู้ ระยะเวลากู้ ดอกเบี้ยแต่ละช่วง เบี้ยประกัน วิธีจ่ายเบี้ย ระยะเวลาคุ้มครอง และเงื่อนไขยกเลิกหรือคืนเงิน ถ้าเบี้ยถูกนำไปรวมในวงเงินกู้ ให้ขอผู้ให้กู้แสดงยอดเงินต้นและดอกเบี้ยที่เกิดจากส่วนนั้นแยกจากราคาบ้าน

การคำนวณต้องใช้ข้อเสนอจริง ไม่ใช้ตัวอย่างจากบทความแทนกรณีของคุณ ช่องที่ยังไม่มีเอกสารให้เขียนว่า “ยังไม่ยืนยัน” และอย่านับส่วนลดดอกเบี้ยเป็นประโยชน์สุทธิจนกว่าจะหักเบี้ยกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในช่วงเวลาเดียวกัน

วางแผนกรณีปิดหนี้ รีไฟแนนซ์ ขายบ้าน หรือเปลี่ยนผู้กู้

ก่อนซื้อ ให้ถามทั้งผู้ให้กู้และบริษัทประกันว่าถ้าปิดหนี้ก่อนกำหนด รีไฟแนนซ์ ขายทรัพย์ หรือเปลี่ยนโครงสร้างผู้กู้ กรมธรรม์ยังคงอยู่ เปลี่ยนผู้รับประโยชน์ ยกเลิก หรือมีสิทธิรับเงินคืนอย่างไร เพราะคำตอบขึ้นอยู่กับสัญญาและเหตุที่เกิดขึ้น

อย่าสรุปว่าประกันสิ้นสุดหรือได้เงินคืนอัตโนมัติเมื่อหนี้หมด ให้ขอขั้นตอน เอกสาร ระยะเวลาดำเนินการ และวิธีคำนวณจากผู้ให้บริการ พร้อมเก็บเลขอ้างอิงไว้กับแฟ้มสินเชื่อ

ใช้เกณฑ์หยุดเมื่อยังแยกความคุ้มครองและต้นทุนไม่ได้

หยุดก่อนลงชื่อเมื่อยังไม่มีข้อเสนอสินเชื่อแบบมีและไม่มี MRTA ไม่รู้ว่าเบี้ยถูกจ่ายสดหรือรวมเป็นหนี้ ไม่เห็นชื่อผู้เอาประกันหรือผู้รับประโยชน์ ระยะเวลาคุ้มครองไม่ตรงกับคำอธิบาย หรือเอกสารไม่ได้ระบุภัย ข้อยกเว้น และทุนประกันที่ใช้จริง

หากมีการบอกว่าต้องซื้อ MRTA หรือประกันกับบริษัทเฉพาะจึงจะอนุมัติสินเชื่อ ให้ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรและร้องเรียนกับศูนย์บริการของผู้ให้กู้ก่อน หากเป็นธนาคารพาณิชย์และยังไม่ได้รับการแก้ไข สามารถขอคำปรึกษาจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้ บทความนี้เป็นเช็กลิสต์อ่านเอกสาร ไม่ใช่คำแนะนำประกันหรือสินเชื่อเฉพาะบุคคล

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• แยกประกันอัคคีภัยออกจาก MRTA และประกันเสริมอื่น
• ขอข้อเสนอสินเชื่อแบบทำและไม่ทำ MRTA โดยใช้เงื่อนไขตั้งต้นเดียวกัน
• จดชื่อบริษัทประกัน ผู้เอาประกัน ผู้รับประโยชน์ และเลขแบบผลิตภัณฑ์
• ตรวจทรัพย์หรือชีวิตที่คุ้มครอง ภัยที่คุ้มครอง และข้อยกเว้น
• เทียบทุนประกัน ระยะเวลาคุ้มครอง และระยะเวลากู้
• แยกเบี้ยจ่ายสดออกจากเบี้ยที่อาจถูกรวมในวงเงินกู้
• ขอวิธีคำนวณต้นทุนและผลของส่วนลดดอกเบี้ยเป็นลายลักษณ์อักษร
• ตรวจเงื่อนไขยกเลิก คืนเงิน เปลี่ยนผู้รับประโยชน์ และเรียกร้องค่าสินไหม
• ถามผลเมื่อปิดหนี้ รีไฟแนนซ์ ขายทรัพย์ หรือเปลี่ยนผู้กู้
• เก็บข้อเสนอ แบบคำขอ กรมธรรม์ หลักฐานจ่าย และเลขอ้างอิงไว้ด้วยกัน

คำถามที่พบบ่อย